離婚後の共有名義の住宅はどうなる？不動産売却の注意点も解説

離婚を考えているものの、共有名義のマイホームを今後どう扱えばよいのかわからず、お困りではありませんか。
共有名義のままにすると、売却や名義の整理が進めにくくなるだけでなく、離婚後も費用負担や手続きの問題が残りやすくなります。
本記事では、離婚後も共有名義を続けるデメリットや共有名義を解消するための売却方法、売却時に注意したいポイントについて解説します。
共有名義の住宅を円満かつ適切に整理したい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

離婚後も共有名義のままだと生じるリスク

離婚時のマイホーム問題において、共有名義のままにしておくことによるリスクには、主に3つの点が挙げられます。
まずは、離婚後も共有名義のままにするデメリットについて、解説していきます。

全員の同意が必要

共有名義の不動産は、売却や増改築など重要な判断をする際に、共有者全員の同意が必要です。
そのため、一方が早く現金化したいと考えても、もう一方が住み続けたいと望めば話が進みにくくなります。
賃貸物件に出す場合も、持分割合によっては実質的に双方の合意が欠かせず、柔軟に動きにくいでしょう。
離婚後は、連絡そのものが負担になりやすく、修繕や活用方針の相談が後回しになることもあります。
その結果、住まいの管理が滞りやすくなり、売却のタイミングを逃しやすい点には注意が必要です。

維持費の折半負担が継続

固定資産税や都市計画税は、不動産を持ち続ける限り毎年発生し、共有者全員に納税の責任があります。
相手が支払いを遅らせた場合でも、自治体から自分に全額の納付を求められることがあるため注意が必要です。
また、火災保険料や修繕費、マンションであれば、管理費や修繕積立金の調整も続いていきます。
納付書は代表者に届くことが多く、立て替えや精算のたびに相手と連絡を取る場面が生じやすいでしょう。
費用面の負担だけでなく、離婚後も関係が切れにくくなる点もデメリットといえます。

相続で権利関係が複雑化

共有名義を解消しないまま年月が過ぎると、どちらかに相続が発生した際に持分が相続人へ移ります。
すると、子どもや親族、再婚相手などが新たな共有者となり、関係者の数が増えていく可能性があります。
売却や名義整理を進めるには、増えた共有者全員の同意や必要書類を集めなければなりません。
相手が遠方に住んでいたり連絡が取りづらかったりすると、手続きに想定以上の時間がかかることもあります。
共有名義を先送りにすると、将来の家族まで調整の負担を抱えやすくなる点を理解しておきましょう。

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共有名義を解消するための不動産売却方法

前章では、共有名義のまま放置するリスクについて述べましたが、将来のトラブルを防ぐためには、早めに解決することが大切です。
ここでは、共有名義を解消するための不動産売却の手順について、解説します。

共同で売却して代金清算

夫婦が協力して不動産全体を第三者へ売却する方法は、一般的な中古住宅として売り出せる進め方です。
まずは、売出価格や引渡し時期、依頼する不動産会社などの条件を事前にすり合わせておきます。
売却条件を文書で整理しておけば、途中で認識のずれが生じにくく、手続きを進めやすくなるでしょう。
買主が決まった後は、契約、決済、引渡しの流れで進み、代金から残債や諸費用を精算していきます。
不動産を現金化して分ける形にすると、共有関係を整理しやすく、新生活にも移りやすくなります。

共有持分を買い取る方法

一方が住み続けたい場合は、相手の共有持分を買い取って、単独名義にまとめる方法が考えられます。
このときは、時価に近い適正な価格を基準にし、持分割合を踏まえて売買代金を決めることが大切です。
著しく低い価格や無償で名義を移すと、税務上は贈与とみなされるおそれがあるため注意しましょう。
価格の妥当性を確認するには、複数の不動産会社へ査定を依頼し、比較しながら判断すると安心です。
資金に住宅ローンを使う場合は、借り換えや審査が必要になるため、金融機関へ早めに相談しておきましょう。

自分の持分だけを売却する

相手の協力を得にくい場合は、自分の共有持分だけを第三者へ売却する方法も法的には可能です。
共有持分は独立した財産権であるため、自分の分に限れば相手の署名や押印がなくても処分できます。
ただし、買い手にとっては自由に使いにくい財産となるため、価格は低くなりやすい傾向があります。
買取業者は今後の交渉や手続きの負担も見込むため、不動産全体の価値より慎重な査定をおこなうでしょう。
早く現金化しやすい点はメリットですが、受け取れる金額とのバランスを見ながら選ぶことが大切です。

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共有名義の不動産を売却する際の注意点

ここまで、共有名義を解消する売却方法を解説しましたが、後々揉めないために、重要なポイントもおさえておきましょう。
最後に、共有名義の不動産を売却するときの注意点について、解説していきます。

離婚前に売却するメリット

共有名義の不動産は、離婚が成立する前に売却を進めることで、手続きをまとめやすくなる場合があります。
居住用財産の特例などは、現在の住み方や時期によって適用の可否が変わるため、早めの確認が大切です。
とくに、離婚後にどちらかが退去してから時間が経つと、使える制度が限られる可能性があります。
離婚前に売却が完了すれば、氏名や住所の変更に伴う登記手続きも減り、準備の負担を抑えやすいでしょう。
税金や手続きの面で損をしないためにも、売却時期は感情面だけでなく、制度面からも考えることが重要です。

財産分与と合意書の作成

売却後に残る現金は、住宅ローンの残債や諸費用を差し引いたうえで、財産分与として分けていきます。
共有持分どおりに分ける方法もありますが、実際には貢献度を踏まえて割合を決めるケースも見られます。
大切なのは、分配割合や支払時期、振込方法などを口頭だけで済ませず、書面に残しておくことです。
離婚協議書や財産分与合意書を作成しておけば、後から認識の違いが生じたときも確認しやすくなります。
未払いの不安を減らしたい場合は、公正証書の形に整えることで、より落ち着いて進めやすくなるでしょう。

ローン残債と抵当権抹消

住宅ローンが残っている不動産を売却する際は、金融機関との調整と抵当権の抹消が欠かせません。
抵当権は融資の担保として不動産に設定される権利であり、引渡し前に外しておく必要があります。
売却額が残債を上回る場合は、決済日に一括返済して抵当権を抹消し、引渡しへ進む流れになります。
一方で、残債が売却額を上回る場合は、不足分の準備や任意売却の相談が必要になることもあるでしょう。
必要書類や費用の確認を早めに進めておくと、決済当日の手続きも落ち着いて進めやすくなります。

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まとめ

離婚後も不動産を共有名義のままにしておくと、売却や修繕に全員の同意が必要となり、維持費の折半や相続による権利関係の複雑化などの大きなリスクが生じます。
共有名義を解消するための売却方法には、夫婦で協力して全体を売却する方法や、相手の持分を買い取る方法、自分の持分のみを第三者に売却する方法があります。
トラブルを防ぐためにも、売却時期や利用できる税制を事前に確認し、財産分与の合意書を作成するとともに、住宅ローンの完済と抵当権の抹消をおこなうと良いでしょう。
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