離婚時の不動産売却で把握しておきたい注意点とは？

離婚時の財産分与で不動産売却をおこなう場合には、さまざまな注意点があります。
財産分与をスムーズに進めるためにも注意点については事前にしっかりと把握しておくことが大切です。
そこで今回は、離婚時の不動産売却における注意点として売却のタイミング、オーバーローン、媒介契約の3つをご紹介します。
藤沢市、鎌倉市を中心に離婚による不動産売却をご検討中の方は、ぜひ今後のご参考にしてみてください。

離婚時の不動産売却における注意点①売却のタイミング

離婚時の不動産売却における1つ目の注意点は、売却のタイミングです。

離婚前と離婚後のタイミングで不動産売却をするメリット

不動産売却のタイミングとしては、離婚前と離婚後があります。
それぞれのメリットについて見ていきましょう。
離婚前に不動産売却する場合のメリット
離婚前に不動産売却するメリットは、離婚後に起こりうるトラブルや手間を回避できることです。
不動産売却は一般的に3か月から6か月程度の期間を要します。
そのため、離婚までの過程でトラブルがあった場合でも売却が完了するまでの数か月はお互いに連絡を取らなければなりません。
万が一、トラブルが原因で連絡が取りづらい状況になった場合は、売却の手続きもスムーズに進められなくなってしまうでしょう。
そうなれば、余計な手間や時間がかかってしまう可能性があります。
不動産を所有している期間は維持費もかかるため、売却の手続きが長期化すれば双方への負担が大きくなり、トラブルの解決も困難になるかもしれません。
離婚前の不動産売却は離婚後のトラブルが心配な方に向いているといえます。
離婚前のほうがお互いに顔を合わせやすく、手続きもスムーズに進むでしょう。
離婚後に不動産売却する場合のメリット
離婚後に不動産売却する場合のメリットは、希望価格で売却しやすいことです。
離婚の協議中は財産分与のほかにも親権、養育費、慰謝料、引っ越しなどの手続きに追われて売却の手続きが進みにくい場合も考えられます。
しかし、協議をすませた離婚後であれば売却の手続きに専念することが可能です。
そのため、希望価格で購入してくれる買手をゆっくりと時間をかけて探せます。
このようなメリットを踏まえると、離婚後の不動産売却は円満離婚の方や早期売却をしなくても良い方に向いているといえます。

離婚時の不動産売却はどちらのタイミングが良い？

ここまでご紹介したように離婚前の不動産売却と離婚後の不動産売却はそれぞれにメリットがありますが、離婚時の不動産売却のタイミングは離婚後をおすすめします。
なぜなら、離婚前の不動産売却によって得た売却金を分配すれば「贈与」とみなされる可能性があるためです。
このような場合、売却金を受け取る側が贈与税の課税対象となるため、注意しましょう。
離婚後であれば「財産分与」の扱いになり、贈与税はかかりません。
そのため、トラブルなどによって離婚後の不動産売却が難しい場合を除き、基本的には金銭的負担を考慮して離婚後のタイミングで不動産売却をおこなったほうが良いでしょう。

離婚時の不動産売却における注意点②オーバーローン

離婚時の不動産売却における2つ目の注意点は、オーバーローンです。

オーバーローンとは？

オーバーローンとは、不動産売却をおこなって得た売却金が住宅ローンの残高を下回る状態のことです。
一方、オーバーローンと対になるアンダーローンは、不動産売却をおこなって得た売却金が住宅ローンの残高を上回る状態を意味します。
アンダーローンであれば売却金で住宅ローンを完済できますが、オーバーローンの場合は売却金だけでは住宅ローンを完済できないため、自己資金の負担が必要です。

住宅ローンを完済しなければ不動産売却ができない

オーバーローンになってしまった場合、自己資金が用意できなければ住宅ローンを完済できないため、不動産売却ができないことが注意点です。
通常の売却ができない場合は、任意売却という選択肢があります。
任意売却とは、金融機関の同意を得て住宅ローンを残したまま一般市場で売却をおこなうことです。
自己資金で住宅ローンを完済できず、任意売却もおこなわずに滞納という形になれば、競売にかけられる可能性があります。
競売にかけられれば、一般市場より低い価格で強制的に売却されてしまうため、金銭的負担も大きくなってしまいます。
任意売却なら一般市場で売却できるため、競売に比べれば売却価格も高くなるでしょう。
ただし、住宅ローンは残ったままのため、金融機関に対しての返済は続きます。
不動産売却がおこなえる一方で住宅ローンの滞納と同じ扱いになり、信用情報機関に「事故情報」として登録されてしまうことも覚えておきましょう。
信用情報機関に事故情報が登録されると一定期間クレジットカードの発行や新規の融資の借り入れができなくなるため、離婚後の新生活では注意が必要です。
これらを踏まえてオーバーローンになった場合は、なるべく自己資金で残債を返済できるよう調整してみましょう。

離婚時の不動産売却における注意点③媒介契約

離婚時の不動産売却における3つ目の注意点は、媒介契約です。

媒介契約とは？

媒介契約とは、不動産売却において不動産会社が売主と買主の間に入ってサポートをおこなう「仲介」を選択した場合に売主と不動産会社が締結する契約のことです。
媒介契約には専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約という3つの契約形態があり、そのなかから売主が選択して売却の手続きを進めます。
不動産売却は仲介によって進めることが一般的なため、媒介契約についてもしっかりと把握しておくことが大切です。

媒介契約の特徴

それでは、3つの媒介契約の特徴についてご紹介します。
専属専任媒介契約
1社の不動産会社のみと契約することが可能で売主が見つけた買主との直接取引は不可です。
不動産会社に5営業日以内のレインズ（不動産情報交換のためのネットワークシステム）への登録義務と1週間に1回以上の売却状況の報告義務があります。
専任媒介契約
1社の不動産会社のみと契約することが可能で売主が見つけた買主との直接取引ができます。
不動産会社に7営業日以内のレインズへの登録義務と2週間に1回以上の売却状況の報告義務があります。
一般媒介契約
複数の不動産会社との契約が可能で売主が見つけた買主との直接取引もできます。
不動産会社にレインズへの登録義務や売却状況の報告義務はありません。
これらの特徴を踏まえると、周囲に売却を知られたくない場合はレインズへの登録義務がない一般媒介契約を選択すると良いでしょう。
ただし、一般媒介契約より専任系の媒介契約のほうが競合がなく、不動産会社が活動しやすいという側面があります。
そのため、立地が良い物件などを除いては専任系の媒介契約のほうがスピーディーに高値で売却しやすいといえます。
それぞれの物件の状況や売主の事情に合わせてどの契約形態を選択するか慎重に判断しましょう。

まとめ

今回は、離婚時の不動産売却における注意点として売却のタイミング、オーバーローン、媒介契約の3つをご紹介しました。
大きな金額の動く離婚時の不動産売却では、注意点に配慮しながらしっかりと協議することが大切です。
私ども「リエルホーム」は、藤沢市、鎌倉市を中心としたお客様の不動産売却をサポートしております。
離婚時の不動産売却にも秘密厳守でしっかりと対応してまいりますので、ぜひお気軽にご相談ください。