離婚時の住み替えを成功させる！家の売却方法と注意点を解説

離婚を機に住み替えを検討する際、現在の家をどうするかは重要な問題ではないでしょうか。
とくに住宅ローンが残っている場合や、夫婦で共有している不動産については、適切な手続きを踏まなければ後々トラブルになる可能性があります。
そこで、離婚時の住み替えにおける家の売却方法や、その際の注意点について解説します。
藤沢市・鎌倉市で離婚を機に不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

離婚時の住み替えで家を売却するメリット

離婚時の住み替えにおいて家を売却することには、さまざまなメリットがあります。
とくに夫婦共有の不動産を清算することで、経済的にも心理的にも新たなスタートを切りやすくなります。
ここでは、離婚時に家を売却して住み替えるメリットについて見ていきましょう。

売却したお金は財産分与の対象になる

離婚時に家を売却すると、その売却代金は夫婦の財産分与の対象となります。
婚姻期間中に購入した不動産は、原則として夫婦の共有財産とみなされるため、売却して得たお金を公平に分けることができます。
不動産を現物で分けるよりも、現金化することで明確かつスムーズな財産分与が可能になるでしょう。
また、どちらか一方が家に住み続ける場合に生じる不公平感も解消できます。

新生活資金を確保できる

家を売却することで得られるまとまった資金は、離婚後の新生活の基盤となります。
新しい住居の契約金や引っ越し費用、家具家電の購入費用など、住み替えには多くの初期費用が必要です。
とくに専業主婦(主夫)だった方や収入が少ない方にとって、売却資金は新生活を安定させるための重要な原資となるでしょう。
さらに、子どもがいる場合には教育費や生活費の確保にも役立ちます。
また、離婚後しばらくは収入が不安定になることも考えられるため、生活費の予備資金としても売却代金は心強い存在となります。

住宅ローンでの繋がりを断てる

夫婦で住宅ローンを組んでいる場合、家を売却することでローンの繋がりを完全に断つことができます。
離婚後も連帯保証人や連帯債務者の関係が続くと、相手が返済を滞納した際に自分に請求が来るリスクがあります。
家を売却してローンを完済すれば、こうした経済的リスクを回避できるだけでなく、元配偶者との関係を完全に清算できるでしょう。
精神的な負担からも解放され、新しい人生に集中できます。

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離婚時の住み替えで家を売る方法

離婚による住み替えで家を売却する方法には、主に「仲介」と「買取」の2つがあります。
それぞれの特徴を理解し、自分の状況に合った方法を選ぶことが大切です。
ここでは家を売る方法について解説します。

仲介による売却

仲介とは、不動産会社に依頼して買主を探してもらう一般的な売却方法です。
不動産会社が広告を出したり、購入希望者に物件を案内したりして、市場価格に近い金額での売却を目指します。
仲介のメリットは、買取よりも高値で売却できる可能性が高いことです。
時間的な余裕があり、できるだけ高く売りたい場合に適しているといえるでしょう。
ただし、買主が見つかるまでに数か月かかることもあり、離婚協議が長引く可能性もあるため注意が必要です。
また、仲介手数料が発生するため、売却金額にもよりますが、「売却額の3%+6万円程度(税別)」の費用を想定しておく必要があります。
内覧の対応や購入希望者との価格交渉なども必要になるため、ある程度の手間と時間がかかることは覚悟しておきましょう。
なお、仲介での売却を目指すなら、信頼できる不動産会社を見つけることが成功の鍵となります。

買取による売却

買取とは、不動産会社が直接物件を買い取る方法です。
査定後、すぐに売却価格が決まり、早ければ数日から数週間で現金化できます。
買取のメリットは、スピーディーに売却できることと、確実に現金化できることです。
離婚を早く成立させたい場合や、住宅ローンの返済に追われている場合に適しているといえるでしょう。
ただし、買取価格は市場価格の7~8割程度になることが一般的です。
仲介手数料はかかりませんが、売却額が低くなる点は理解しておく必要があるでしょう。
また、買取の場合は内覧の対応が不要で、物件の状態が悪くてもそのまま買い取れることが多いため、リフォームや清掃の手間も省けます。
離婚協議を早く終わらせて新生活をスタートさせたい方には、とくにおすすめの方法です。

その他の売却方法

仲介と買取が主な売却方法ですが、特殊な状況では他の選択肢もあります。
たとえば、住宅ローンの返済が困難でオーバーローンの状態にある場合は「任意売却」という方法があります。
任意売却とは、金融機関の合意を得て、ローン残債を下回る価格で物件を売却する方法です。
競売にかけられるよりも高値で売却できる可能性があり、残債についても金融機関と交渉できます。
また、「リースバック」という方法もあり、これは不動産会社に家を売却した後、賃貸物件として住み続けられる仕組みです。
子どもの学校や仕事の都合で引っ越しが難しい場合に検討できます。
ただし、これらの方法は一般的な仲介や買取と比べて複雑で、適用できる条件も限られているため注意しましょう。

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離婚による住み替えを検討する際の注意点

離婚時の住み替えで家を売却する際には、いくつかの重要な注意点があります。
トラブルを避けるためにも、以下のポイントをしっかり押さえておきましょう。

注意点①売却時には抵当権の抹消が必要

家を売却する際には、住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。
抵当権とは、金融機関がローンの担保として不動産に設定する権利のことです。
抵当権が付いたままでは買主は安心して購入できないため、売却前に必ずローンを完済し、抵当権抹消登記をおこなわなければなりません。
売却代金でローンを完済できる場合は問題ありませんが、売却額がローン残債を下回る「オーバーローン」の状態では、不足分を自己資金で補う必要があります。
事前にローン残高と物件の査定額を確認し、売却可能かどうかを把握しておくことが重要です。

注意点➁売却は離婚後におこなう

家の売却は、できるだけ離婚成立後におこなうことをおすすめします。
離婚前に不動産の名義変更や財産の移転をおこなうと、財産分与ではなく「贈与」とみなされ、贈与税が課税される可能性があるためです。
贈与税は税率が高く、大きな負担となってしまうため注意が必要です。
離婚後の財産分与であれば、原則として贈与税は課税されません。
離婚協議書や公正証書で財産分与について明確に取り決めてから売却することで、税務上も法的にも安心でしょう。

注意点③同じ不動産会社に頼んだほうが良い

離婚による住み替えでは、売却と購入を同じ不動産会社に依頼することをおすすめします。
同じ会社に依頼することで、売却スケジュールと新居の購入タイミングを調整しやすくなり、スムーズな住み替えが実現できるためです。

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まとめ

離婚時の住み替えで家を売却することは、財産分与を明確にし、新生活の資金を確保し、元配偶者との経済的な繋がりを断つという多くのメリットがあります。
売却方法には仲介と買取があり、それぞれの特徴を理解したうえで自分の状況に合った方法を選ぶことが重要です。
また、抵当権の抹消、離婚後の売却、同じ不動産会社への依頼といった注意点を守ることで、スムーズな住み替えが実現できるでしょう。
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