土地の名義変更が必要なケースとは？名義変更の流れや費用について解説

土地や建物などの不動産は、法務局が管理する不動産登記簿に所有者の名前が記載されます。
そのため、所有者が変わった際は名義変更の手続きが必要です。
本記事では、土地の名義変更が必要となるケースや名義変更の手続きの流れ、名義変更にかかる費用について解説します。
藤沢市、鎌倉市で土地を相続する予定の方は、ぜひ参考になさってください。

土地の名義変更が必要となるケースとは？

土地の所有者が変わった際は、名義変更の手続きが必要となります。
名義変更が必要となるケースは、主に以下の4つです。

①相続による名義変更

相続による名義変更は、元の土地所有者が亡くなった場合に発生します。
相続人は、土地を引き継ぐために、土地の名義を新しい所有者に変更する手続きが必要です。
相続による名義変更の手続きは「相続登記」と呼ばれます。
名義変更をおこなわないと、所有者が不明確になり、将来的にトラブルの原因となることがあるため、速やかに手続きをおこないましょう。
なお、相続登記の期限は、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内です。

②贈与による名義変更

土地を所有者から贈与された場合も、その土地の名義を受贈者のものに変更する手続きが必要です。
贈与の際は、土地を譲渡する方と受け取る方がともに手続きをおこなう必要があります。

③財産分与による名義変更

財産分与とは、離婚する夫婦がともに築いた財産を、それぞれの貢献度に応じて分割することです。
土地の名義変更、とくに共有名義の土地を一方の名義だけにする場合には、適切な手続きが求められます。
夫婦は協力して土地の名義変更手続きをおこなう必要がありますが、離婚の前後でのコミュニケーションが難しいことから、手続きがスムーズに進まないこともあります。
夫婦間での協議が困難な場合は、弁護士を介して進めることが効果的です。

④売買による名義変更

売買契約を結んだだけでは、不動産登記簿に記載されている情報は自動的に更新されません。
土地を売ったり買ったりした際、売主から買主へ名義を変更する必要があります。
名義変更の手続きは、土地の引き渡しがおこなわれるタイミングで申請するのが一般的です。
この手続きは売主と買主が共同でおこなうことが多いですが、司法書士に依頼すると、よりスムーズに進めることが可能です。
不動産会社が売買の仲介をおこなう場合、信頼できる司法書士を紹介することもあります。
専門家である司法書士に依頼すると、手続きが効率的かつ正確におこなわれるため、安心して進めることができます。

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土地の名義変更の流れとは？

土地の名義を変更する際は、まず必要な書類を集め、登記申請書を作成して申請する必要があります。
手続きが複雑に感じる場合は、司法書士に相談すると良いでしょう。
名義変更の流れは、以下のとおりです。

①必要書類の準備

名義変更には、戸籍謄本や印鑑証明書など、さまざまな書類が必要となります。
名義変更の理由によって必要な書類が異なるため、事前にしっかりと確認することが重要です。
とくに相続の場合、遺産の分割方法に応じて必要な書類も変わります。
戸籍謄本や印鑑証明書などの書類は市区町村役場などで取得する必要があるため、計画的に進めることが大切です。

②登記申請書の作成

土地の名義変更をおこなう際には、登記申請書を作成し法務局に提出する必要があります。
登記申請書は、法務局のホームページからダウンロードすることができます。
記入例も掲載されているため、参考にしながら記入すると良いでしょう。
登記申請書には、土地の課税価格と登録免許税の金額を記載します。
土地の課税価格は「固定資産評価証明書」で確認しましょう。
課税価格に税率を掛けたものが登録免許税となります。
登記申請書に記載する土地の概要は「登記事項証明書」に記載されている内容をもとに記入しましょう。
登記事項証明書が手元にない場合は、法務局にて手続きをおこなうことで取得が可能です。
手続きに不安がある場合は、専門家である司法書士に相談することをおすすめします。

③法務局へ提出

必要な書類をすべて揃えたら、その土地が位置する地域を管轄する法務局に書類を提出しましょう。
どの法務局が管轄かが不明な場合は、法務局のホームページで簡単に調べることができます。
法務局への登記申請方法は、窓口申請、郵送申請、オンライン申請の3つです。
直接法務局の窓口に行き申請する際は、営業時間に注意が必要です。
法務局の窓口は、基本的に平日の午前9時から午後5時まで開いています。
必要書類を郵送で法務局に送る場合は、郵送期間を考慮して余裕を持っておこないましょう。
オンライン申請は「登記・供託オンライン申請システム」を使用しておこないます。
ただし、相続登記の申請など、添付すべき情報が電子化されていないものについては、オンラインのみで申請手続きをおこなうことができません。
一般の方が土地の名義変更の手続きをおこなう場合は、窓口か郵送が一般的です。

④登記識別情報通知が交付される

申請後、内容に問題がなければ、通常1～2週間で手続きが完了し、登記識別情報通知（権利証）が発行されます。
登記識別情報は、土地を売却する際などに必要となります。
再発行できない書面のため、大切に保管し、紛失しないよう注意しましょう。

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土地の名義変更にかかる費用とは？

土地の名義変更の際にかかる費用は、主に以下の3つです。

①登録免許税

土地の名義変更には、登録免許税という登記手続きに必要な税金がかかります。
登録免許税の税率は、登記の目的によって以下のように異なります。

• 売買の場合：2％（2026年3月末までは1.5％）
• 相続の場合：0.4％
• 贈与や財産分与の場合：2％

なお、相続によって土地の所有権を取得した個人が、その土地の名義変更をおこなう前に亡くなった場合、その亡くなった相続人に名義変更する登記は登録免許税が免除されます。
免除の適用期間は、2025年3月31日までです。
登録免許税は固定資産の評価額に基づいて計算され、収入印紙を購入して登記申請書に貼り、納付する流れです。

②取得費用

土地の名義変更にともなって他の税金がかかる場合もあります。
たとえば、贈与により土地を取得した際には、贈与税や不動産取得税が発生することがあります。
土地の名義変更を進める際は、必要な書類を取得するための費用も考慮が必要です。
たとえば、市区町村役場で取得する住民票や印鑑証明書、法務局で取得する登記事項証明書などが挙げられます。
これらの書類は取得時に手数料が発生し、その費用は自治体によって異なりますが、一般的には数百円程度と比較的低額です。
例として、住民票の取得費用は300円程度、固定資産評価証明書の取得費用は200～300円前後になります。

③司法書士の報酬費

名義変更の手続きを司法書士に依頼する際には、税金や書類の取得費用のほかに、司法書士への報酬費の支払いも必要です。
報酬は依頼内容や司法書士によって異なりますが、一般的には5万円～7万円が目安となります。
とくに相続の場合は戸籍の収集などの手間が多いため、費用が10万円前後になることもあります。
名義変更の手続きは、個人でもおこなうことが可能ですが、手続きの複雑さや必要な書類の多さから、難しいと感じた場合は専門家である司法書士に依頼することがおすすめです。

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まとめ

土地の名義変更が必要となるケースは、相続や財産分与、売買によって所有者が変わった場合です。
名義変更の流れは、必要書類の準備、登記申請書の作成、法務局への提出、登記識別情報通知の交付の4ステップです。
手続きの際は、登録免許税や取得費用、司法書士の報酬費がかかります。
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