行方不明者の不動産を売却する方法とは？失踪宣告と不在者管理人について解説

所有者が行方不明である状態の不動産をお持ちの方は、売却できるのか不安に思っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
不動産売却は原則として本人しかおこなうことはできませんが、手続きすることにより所有者以外でも売却することが可能です。
そこで今回は、所有者や共有名義人が行方不明の際に不動産を売却する方法について解説します。
藤沢市と鎌倉市で所有者が行方不明の不動産を売却しようとお考えの方は、ぜひご参考になさってください。

所有者が行方不明の不動産を売却する前に知っておきたい「失踪宣告」とは？

不動産の所有者が行方不明だけど、何らかの事情によりその不動産の売却が必要といったケースもあるでしょう。
所有者が行方不明でも「失跡宣告」を申し立てることによって、不動産売却が可能になることがあります。
ここでは、失踪宣告とはなにか、またその申し立て方法について解説します。

失踪宣告とは

失踪宣告とは、行方不明者のように生死がわからない方に対して「法律上死亡したとみなす」制度のことです。
失踪宣告を申し立てるためには、まず失跡状況を明らかにする必要があります。
失跡状況には「普通失跡」と「特別失跡」の2種類があり、どちらに該当するか確認する必要があります。
普通失跡
失踪してから7年以上生死が不明な場合に、失踪宣告の申し立てをおこなうことができます。
普通失踪の申し立てが認められると、失踪から7年が経過した日に失踪者は死亡したものとみなされます。
特別失跡
戦争や船舶事故、自然災害などによって生死が不明の場合は、特別失跡の申し立てをおこなうことになります。
特別失跡を申し立てるには、災難が去ってから1年以上経過していなければなりません。
このように、普通失跡もしくは特別失跡のどちらかに該当すれば、失踪宣告を申し立てることができます。

失踪宣告の申し立て方法

失踪宣告の申し立ては、行方不明者の住所地がある家庭裁判所でおこないます。
申し立てをおこなう際は、以下の書類の準備が必要です。

• 申立書
• 不在者の戸籍謄本（全部事項証明書）
• 不在者の戸籍附票
• 失踪を証明する書類
• 申立人の利害関係を証明する書類（戸籍謄本など）

なお、失踪宣告の申し立てをおこなえるのは、行方不明となっている方と利害関係にある方のみです。
たとえば、配偶者や相続人、財産管理人、遺言により財産を相続する方などが該当します。
また、申請には収入印紙代として800円、官報広告料として4,816円、郵便切手代が必要です。
申し立てすると、裁判所による調査がおこなわれ、書類の確認などが始まります。
申し立てから失踪宣告が確定されるまでは、およそ6か月程度かかることがあります。
失踪宣告が確定すると、10日以内に不在者の本籍地もしくは、申立人の所在地を管轄している役所へ失踪の届出をしなければなりません。
その際は「確定証明書」および「審判書謄本」が必要になります。
なお、失踪宣告を受けると、相続人から除外されたり、死亡保険金の請求が認められたりします。

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所有者が行方不明の不動産を売却する方法

失踪宣告が確定し失踪の届出をおこなっただけでは、まだ売却することはできません。
売却するためには、相続登記の手続きが必要になります。

相続登記の手続き方法

失踪の届出を役所におこなったら、次は法務局にて相続登記の手続きをおこなう必要があります。
相続登記とは、不動産の名義人を変更する手続きのことです。
相続登記をおこなえば、その不動産は相続した方のものになるため、売却ができるようになります。
相続登記には以下のような必要な書類があるため、事前に準備しておくことが大切です。

• 登記申請書
• 被相続人（死亡した方）の出生から死亡までの戸籍謄本や除籍謄本など
• 相続人全員の戸籍謄本と住民票の写し
• 委任状（代理人が申請する場合のみ）

相続人が複数人いる場合は、上記の書類以外に「遺産分割協議書」や「相続人全員の印鑑証明書」が必要です。
また、遺言書や固定資産評価証明書、相続関係説明図などが求められる場合もあります。
これらの書類を提出し登記申請をおこない、不備がなければ法務局から「登記完了証」もしくは「登記識別情報通知書」が届き、手続きは完了となります。

行方不明者が見つかった場合

失踪宣告後に行方不明者が見つかった場合は、失踪宣告の取り消しを申し立てることができます。
また、失踪宣告が取り消されたときは、宣告前の状態に戻す必要があります。
たとえば、失踪宣告が確定し、相続した土地の半分を売却した場合は、残りの土地を行方不明者だった方に戻さなければなりません。
一方で、すべて売却してしまった場合は、返還は不要です。

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行方不明者の不動産を売却するもう1つの方法「不在者財産管理人」とは

所有者が行方不明の際の売却方法で「失踪宣告」の申し立てについてご説明しましたが、実はもう一つ売却する方法があります。
それは「不在者財産管理人」を選任し、家庭裁判所から不動産を売却する権限を許可してもらい、売却する方法です。
失踪宣告の要件を満たしていない場合には、この方法を検討すると良いでしょう。

不在者財産管理人とは

不在者財産管理人とは、行方不明者の代わりに財産を管理する方のことです。
選任すれば、共有名義で行方不明者がいる場合でも、不動産を売却することができます。
失踪宣告のように生死の期間などの決まりはありません。

不在者財産管理人を選任して売却する流れ

不在者財産管理人を選任して家を売却する流れは以下のとおりです。

• 不在者財産管理人の候補者を選ぶ
• 選任の申し立てをおこなう
• 権限外行為の許可を申請する
• 申請の許可が下りる
• 行方不明者の家や土地を売却できる

まずは、不在者財産管理人の候補者を選ぶ必要があります。
候補者は、配偶者や相続人といった利害関係のある方ではなく、第三者がなることが一般的です。
候補者には、弁護士や専門家などを選ぶことも可能ですが、報酬の支払いが必要になります。
候補者が決まったら、家庭裁判所に選任の申し立てをおこないます。
申し立てには、申立書のほかに不在者の戸籍謄本と戸籍附票や、不在者財産管理人候補所の戸籍附票、不在の事実を証明する書類、利害関係を証明する書類などが必要です。
また、申請には収入印紙800円と連絡用の郵便代金が必要になります。
不在者財産管理人が決定したら、家庭裁判所に「権限外行為の許可」を申請して許可をもらわなければなりません。
この許可がない場合は、不動産売却することができないため、必ず申請するようにしましょう。
権限外行為許可の申請をおこなうと、許可の承認を決めるために事情聴取をされる可能性があります。
裁判所の呼び出しにすぐに応じられるように、あらかじめ不在者財産管理人に説明しておくことが大切です。
なお、権限外行為の許可が出れば、不在者財産管理人によって行方不明者の不動産を売却できるようになります。

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まとめ

不動産売却は、原則として所有者本人のみが売却することができます。
しかし所有者が行方不明の場合でも、失踪宣告を受けるもしくは不在者財産管理人を選任することにより不動産売却が可能になります。
ただし、いずれも家庭裁判所での手続きなどが必要になるため、必要書類や費用と併せて申請をおこないましょう。
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