不動産売却をおこなう際に注意したいポイントとは？

不動産売却をおこなう理由は各世帯によって異なります。
いずれにしても売却方法の選択肢や正しい手順と注意事項を把握しておけば売却の手続きをスムーズに進めることが可能です。
そこで今回は、不動産売却における仲介と買取の契約の違い、離婚と相続による不動産売却の正しい手順と注意事項についてご紹介します。
藤沢市、鎌倉市を中心に不動産売却をご検討中の方は、ぜひ今後のご参考にしてみてください。

不動産売却における仲介と買取の契約の違いや注意事項とは？

不動産売却は不動産会社が売主と買主の間に入ってサポートをおこなう「仲介」が一般的です。
一方で、不動産売却の選択肢としては「買取」もあります。
ここでは、それぞれの違いや注意事項について見ていきましょう。

仲介と買取の特徴

まずは、仲介と買取の特徴についてご紹介します。
仲介
仲介による不動産売却は、次の流れで手続きを進めます。

• 査定
• 媒介契約
• 売却活動
• 契約条件の調整
• 売買契約
• 代金決済・引渡し

媒介契約とは、売主が不動産会社に仲介を依頼するために締結する契約のことです。
一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類から売主が契約形態を決定します。
おすすめは売却状況の報告義務などがある専任系の媒介契約です。
媒介契約を締結することによって不動産会社が契約書作成などの事務手続きや契約条件の折衝、各種媒体を活用した売却活動など、さまざまなサポートをおこないます。
個人間で売買取引をおこなうとトラブルに発展する可能性もあるため、仲介を選択することによって売主は安心して売却の手続きを進めることが可能です。
買取
買取による不動産売却は、次の流れで手続きを進めます。

• 査定
• 契約条件の打ち合わせ
• 売買契約
• 代金決済・引渡し

買取とは、不動産会社と直接取引をおこなう売却方法のことです。
買主が不動産会社になるため、条件が合えばすぐに売買契約をおこなえます。
売却活動が不要な買取を選択すると近隣に売却を知られるリスクが低くなるほか、スピーディーな換金も可能です。

仲介と買取の違い

仲介と買取の違いは、主に次の3つです。
買主
仲介の買主は主に個人の顧客、買取の買主は先述したように不動産会社です。
手続きにかかる期間
仲介は売却活動が必要なため、3か月から6か月ほどかかるのが一般的です。
一方、買取は短期間での売却が可能で売主のスケジュールに合わせて手続きを進められます。
売却価格
仲介は売却活動によって幅広く買主を探すため、不動産市場の相場価格で売却できるケースが多いです。
一方、買取は買主を探す過程を省いている分、不動産会社がそのリスクを負うため、売却価格が低くなる可能性があります。

売却方法を選択する際の注意事項

売却方法を選択する際は、それぞれの特徴を考慮して売主の状況に合わせた方法を検討しましょう。
たとえば、売却価格が高いほうが良ければ仲介、スピードを重視する場合は買取を選択するのがおすすめです。
売却理由によってどのように手続きを進めたいのかも異なるため、慎重に判断することが大切です。
リエルホームは仲介と買取のどちらにも対応できますので、ぜひご相談ください。

離婚による不動産売却の正しい手順と注意事項

続いて、離婚による不動産売却の正しい手順と注意事項についてご紹介します。

離婚による不動産売却の手順

離婚による不動産売却の手順は、仲介と買取のどちらを選択するのかによって異なります。
ただし、離婚による不動産売却は手続きをおこなうタイミングが大切です。
離婚が理由で不動産売却をおこなう場合は、売却金の分配は離婚後のタイミングでおこないましょう。
なぜなら、離婚前に売却金の分配をおこなうと「贈与」とみなされ、贈与税や不動産取得税の課税対象となる可能性があるためです。
離婚後の分配であれば「財産分与」と判断され、課税対象にはなりません。
なお、売却金の分配以外の手続きは離婚前に開始しても問題がないことも覚えておきましょう。
売却金は2分の1ずつ分けるのが基本ですが、双方の同意があれば別の割合で分けることも可能です。

離婚による不動産売却の注意事項

不動産売却は名義人でなければおこなえないため、たとえば名義人でない妻が売却したいからといって単独で手続きはできません。
離婚による不動産売却の場合は、名義人を確認し、売却の手続きについて双方でしっかりと協議することが大切です。
上記のようなケースでは名義人である夫が単独で売却することは可能ですが、協議をせずに売却すればトラブルに発展する可能性もあるため、注意しましょう。
また、住宅ローンの支払いが残っている場合は、残高の確認も必要です。
売却金でローンを完済できる場合や売却金でローンを完済できなくても自己資金でまかなえる場合は、仲介や買取を選択することが可能です。
しかし、それが難しい場合は一般的な売却方法が選択できなくなります。
このようなケースでは、金融機関に同意を得て一般市場と同じように売却をおこなう「任意売却」という選択肢があります。
基本的な手順は仲介や買取と同様ですが、残った住宅ローンについては離婚後も支払いが続くことに注意が必要です。

相続による不動産売却の正しい手順や注意事項

最後に、相続による不動産売却の正しい手順や注意事項についてご紹介します。

相続による不動産売却の手順

相続による不動産売却では、相続の手続きも加わります。
手順は次のとおりです。

• 遺産分割協議（複数の相続人がいる場合）
• 相続登記
• 不動産売却
• 売却金の分配（換価分割の場合）

遺産分割協議とは、被相続人（亡くなった方）の財産をどのように分配するかすべての相続人で協議することです。
そのため、相続人が単独の場合は必要ありません。
相続登記とは、被相続人の名義を相続人へ変更する登記手続きのことです。
相続登記をおこなわなければ不動産売却ができないため、忘れずにおこなう必要があります。
不動産売却の手順は、仲介と買取のどちらを選択するかによって異なります。
遺産分割協議による不動産の分割方法で換価分割を選択した場合は、売却後に売却金を相続人へ分配することも覚えておきましょう。
不動産の分割方法はほかにもありますが、公平性の高い換価分割はトラブルになりにくいため、選択されるケースが多い方法です。

相続による不動産売却の注意事項

相続による不動産売却では共有状態のまま不動産を売却後、相続人へ売却金を分配すると登記費用なども抑えられます。
このような方法で換価分割をおこなう場合は、代表者が相続登記をおこない売却の手続きを進めます。
そのため、代表者の判断だけで売却してしまわないように事前に売却金の最低ラインを協議しておくことが大切です。
前提としてこの方法で売却を進めていくことをすべての相続人が同意していなければトラブルに発展する可能性もあるため、注意しましょう。
また、不動産を売却して利益を得ると「譲渡所得税」という税金が課税されることも覚えておいてください。
相続空き家の場合、要件を満たせば3,000万円特別控除の特例が適用になる可能性があり、譲渡所得税の支払いが0円になるかもしれません。

まとめ

今回は、不動産売却における仲介と買取の契約の違い、離婚と相続による不動産売却の正しい手順と注意事項についてご紹介しました。
売却方法の選択や離婚や相続というケースでの不動産売却では、ポイントを押さえて手続きを進めていくことが大切です。
リエルホームは藤沢市、鎌倉市を中心に仲介と買取の両方で不動産売却をサポートしておりますので、お客様のご希望に合わせてスムーズに手続きを進めることが可能です。
不動産売却をご検討中でご不安やお悩みを抱えていらっしゃる方は、ぜひお気軽にご相談ください。