リースバックとは？メリットやリバースモーゲージとの違いを解説

自宅を活用した資金の調達方法のひとつが、リースバックというものです。
住宅ローンの完済や老後資金など、まとまったお金が必要な方を中心に、利用者が増え続けています。
では、リースバックとは一体どのようなものなのでしょうか。
今回はリースバックとはなにか、仕組みやメリット、デメリットやリバースモーゲージとの違いについて解説します。
藤沢市と鎌倉市で住宅ローンの返済が困難と感じている方は、ぜひ参考になさってください。

リースバックの仕組みとは？

まずは、リースバックとはなにか、仕組みとともに解説します。

リースバックとはどのようなもの？

リースバックとは、所有している不動産を売り、同時に家を借りる金融取引のひとつです。
マイホームを不動産会社に売却したあと、賃貸借契約を締結し、家賃を支払いながら住み続ける方法となります。
先述のとおり、リースバックとは、近年注目されている不動産の活用方法です。
その理由として、老後資金を備えておきたい方が増えたことや、新型コロナウイルスの流行などによって、住宅ローンの返済が苦しくなる方が増えたことなどが挙げられます。
また、その仕組みから、不動産相続を巡るトラブルをあらかじめ防ぐための手段として、用いられるケースもあります。
住宅ローンの返済が難しい方にとっての最終手段と言われていますが、さまざまな理由によって利用する方が増えているのが現状です。

仕組みとは？

リースバックの仕組みは先述のとおり、不動産会社に自宅を売り、そのあとに賃貸借契約を結ぶことです。
リース料として家賃を支払い、自宅に住み続けることができます。
簡単にご説明すると、下記のような仕組みです。

• リースバック利用者は自宅を売り、不動産会社（リースバック事業者）は売却代金を一括で支払う
• 利用者は不動産会社と賃貸借契約を結び、毎月家賃を支払いながら自宅に住み続ける

売却後、自宅をもとの所有者が取り戻す仕組みのため、セールアンドリースバックとも呼ばれます。

手続きの流れとは？

リースバックは一般的に、下記の流れで手続きを進めます。

• 査定に出す
• 売買契約を締結し、自宅を売る（買取してもらう）
• 賃貸借契約を締結し、家賃を支払いながら住む
• 買い戻しをする（希望する場合）

まずは、どのくらいの価格で売れるかを査定に出します。
査定額に問題がなければ、不動産会社と売買契約を締結し、自宅を売却する流れです。
売却後は、賃貸借契約を締結し、家賃を支払いながら住み続けます。
再売買予約を特約に盛り込んだ場合、自宅を取り戻して、再び所有権を得ることが可能です。

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リースバックのメリットとデメリットとは？

続いて、リースバックのメリットとデメリットについて解説します。

メリット1：自宅に住み続けることができる

メリットとしてまず挙げられるのが、自宅に住み続けることができる点です。
先述のとおり、リースバックとはマイホームを不動産会社に売却したあと、家賃を支払いながら住み続ける方法となります。
住み慣れた我が家から引っ越しをしなくて済むので、生活環境を変える必要がありません。
もし売却後に新居へ引っ越しする場合、購入するための資金を準備する必要があります。
賃貸物件の場合は、敷金や仲介手数料などのコストがかかるでしょう。
お子さまがいらっしゃる場合は、転校が必要になる可能性もあります。
自宅から引っ越しせずに済むのは、リースバックならではのメリットです。

メリット2：不動産を所有するコストやリスクから解消される

不動産を所有するコストやリスクから解消されることも、メリットのひとつです。
土地や建物を所有していると、固定資産税や都市計画税といった税金や、維持管理の費用がかかります。
また、自然災害や事故によって建物が壊れたり、地価が下がり資産価値が低下したりする可能性もゼロではありません。
リースバック後は所有権が売却先の不動産会社に移転するため、そのような不安からも解消されます。

デメリット1：家賃がかかる

デメリットとして挙げられるのは、家賃がかかることです。
売却後も住み続けられるのがメリットですが、毎月決まった家賃を支払わなくてはなりません。
通常の賃貸物件は、築年数や立地、周辺相場などを考慮して家賃が決定します。
しかし、リースバックでは売却価格から家賃が決定するため、相場より高くなるケースが多いです。
売却価格の交渉は、慎重におこなうべきと言えるでしょう。

デメリット2：売却価格は市場価格より安くなることが多い

売却価格は市場価格より安くなることが多いことも、デメリットのひとつです。
一般的には、市場価格の60％～90％での買取となります。
なぜ安くなるのかというと、不動産会社は投資用不動産として買取するからです。
利回りを重視して買取価格を決めるため、相場以下で手放す可能性も視野に入れておかなくてはなりません。

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リースバックとリバースモーゲージの違いとは？

最後に、リースバックとリバースモーゲージの違いについて解説します。

リバースモーゲージとは？

リバースモーゲージとは、自宅や所有する土地を担保にし、金融機関からお金を借り入れることです。
毎月の支払いは利息のみで、契約者が亡くなったあと、担保にしている土地や建物を売って一括返済します。
リバースモーゲージは、リースバックと異なり、高齢者向けの金融取引となります。

主な違いとは？

主な違いは下記のとおりです。

• 借り入れたお金の使い道が制限される
• 対象となる不動産の種類が制限される
• 所有権は移転しない
• 金利によって借り入れ額が増える可能性がある

違いとしてまず挙げられるのが、借り入れたお金の使い道が制限されることです。
リバースモーゲージは融資なので、金融機関が認めている使い道にしか使用できません。
リースバックは不動産を売却したお金のため、老後資金や住宅ローンの返済、教育費や事業資金など、好きな使い方ができます。
収入や対象となる建物に担保価値があるか否かなど、不動産の種類に制限があることも大きな違いです。
また、先述のとおり、リースバック後は所有権が売却先の不動産会社に移転します。
その反面、リバースモーゲージは所有権が残るため、税金の支払いや維持管理もご自身でおこなう必要があります。
さらに、金利によって借り入れ額が増える可能性があることも、違いのひとつです。
金利が上昇した場合、借り入れ金額が増え、融資金額が評価額を超えてしまう可能性もあるでしょう。
状況によっては融資が打ち切りとなる恐れもあるため、どのような契約になるのかを確認すべきと言えます。

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まとめ

リースバックとは、所有している不動産を売却したあとに、賃貸借契約を締結して家賃を支払いながら住み続ける方法です。
売却後も自宅に住み続けられたり、不動産を所有するコストがなくなったりするのがメリットですが、売却価格が安くなりやすく家賃が発生するといったデメリットも生じます。
リバースモーゲージは、自宅や所有する土地を担保にして金融機関からお金を借り入れることで、リースバックとは特徴が異なります。
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