離婚時に住宅ローンで確認することは？支払い義務や住み続けるための方法

マイホームを持つ夫婦が離婚する場合、家をどうするかという問題に直面します。
住宅ローンが残っている場合、確認すべきことや手続きなど、さまざまな対応が必要です。
今回は、離婚時に住宅ローンが残っている場合の確認事項や支払い義務、どちらかが住み続ける場合の対処法について解説します。
藤沢市、鎌倉市で不動産を所有しており、離婚を検討している方はぜひ参考になさってください。

離婚時に住宅ローンで確認すべきこととは？

まずは、離婚時の住宅ローンで確認すべきことについて解説します。

確認事項1：名義人

確認事項としてまず挙げられるのが、名義が誰になっているかです。
土地や建物の売却は、原則名義人しかできません。
また、離婚後に名義人以外の方が住み続ける場合、名義人と連絡を取り合う必要があります。
トラブルを防ぐためにも、あらかじめ名義が誰になっているのかを確認なさってください。
確認方法は、法務局で登記簿謄本を取得することです。
法務局に足を運ぶ時間がない場合は、オンライン上で請求（登記事項証明書）することもできます。

確認事項2：資産価値

資産価値を調べることも、住宅ローンが残っている場合の確認事項のひとつです。
もし売却する場合、売却益で完済できるか否かを調べる必要があります。
売却益が住宅ローンの残債を下回ってしまうオーバーローンの状態だと、抵当権を外せないため、不動産を売ることができません。
抵当権とは、お金を貸した金融機関が、対象の土地や建物を担保に設定する権利です。
なんらかの事情で返済が不可となった場合、担保にしている不動産を売って、債権を回収するということが可能になります。
抵当権の抹消の条件は住宅ローンの完済なので、査定に出し、資産価値を調べておくことが重要です。

確認事項3：契約内容

離婚時は、住宅ローンの契約内容も確認します。
単独名義なのか、連帯保証人や連帯債務者は誰なのかという情報がわからないと、住宅ローンへの対処ができません。
夫が主債務者で妻が連帯保証人になっているケースや、ペアローンで夫と妻が同等の返済義務を負うなどの契約があります。
どちらかの単独名義で、配偶者には返済義務がないケースもあるでしょう。
契約内容を確認する場合は、金融機関と締結した契約書を確認します。
契約書が見当たらない場合は、金融機関に直接問い合わせてみてください。

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離婚時の住宅ローンの支払い義務

続いて、離婚時の住宅ローンの支払い義務について解説します。

財産分与とは？

財産分与とは、夫婦が離婚する際、お互いが協力して築いた財産を折半することです。
マイホームを婚姻中に建てた場合、夫婦の共有財産となるため、平等にわける必要があります。
不動産だけでなく、貯金や自動車なども同様です。

住宅ローンは財産分与の対象となる？

離婚時に住宅ローンが残っている場合、財産分与の対象にはなりません。
財産分与が必要なのは、あくまでもプラスの財産のみとなるからです。
「残債が3,000万円ある場合、1,500万円ずつわける必要があるのか？」といった疑問を持つ方も少なくありません。
しかし、住宅ローンはマイナスの財産なので財産分与の対象外となります。
夫と妻、どちらにも支払い義務がある契約なら、財産の総額から負債額を差し引き、その残りを折半するのが一般的です。

支払い義務は誰に生じる？

住宅ローンの支払い義務は、名義人に生じます。
不動産の所有者や、その家に住んでいるかどうかではありません。
そのため、離婚したあとも名義人が支払いを続けることになります。
たとえば夫の単独名義だった場合、離婚後に妻が住み続けることが決まっても、夫に支払い義務があるため完済までその責任を負うということです。

連帯保証人と連帯債務者における支払い義務は？

住宅ローンの契約で意外と多いのが、夫が名義人で、妻が連帯保証人になっているケースです。
支払い義務を負うのは名義人ですが、もし支払いが滞ったり不可となったりした場合、連帯保証人が代わりに支払い義務を負うことになります。
また、夫と妻、それぞれの名義で契約している場合は、連帯債務です。
2人のどちらかが主債務者となり、相手が連帯債務者のため、どちらも支払い義務を負うことになります。
連帯債務者は連帯保証人と違い、名義人と同じ支払い義務が生じるのが特徴です。

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離婚後にどちらかが住み続ける場合の住宅ローン

最後に、離婚後にどちらかが住み続ける場合の住宅ローンについて解説します。

名義人が住み続ける場合

離婚後、名義人がそのまま住み続けるのは、もっともトラブルが少なく安心できる方法です。
先述のとおり、住宅ローンの名義人には完済まで支払い義務が生じることになります。
家の持ち主が、住みながらご自身で支払いを続けたいという理由で、選択するケースも多いです。
ただし、この方法は住宅ローンを契約している方が単独名義であることが条件となります。
配偶者が連帯保証人として指定されている場合、住み続ける側の返済が滞ると、連帯保証人が支払いを続ける必要があるからです。
もし夫婦のどちらかが連帯保証人になっているなら、金融機関と交渉したり、連帯保証人を住み続ける側の親族に変更してもらったりといった対応が必要になるでしょう。
また、家の評価額が残額より多い場合、プラスの部分における財産分与の手続きが必要です。
夫婦で折半するのが一般的なので、プラスの部分の半分の金額を、住み続ける側が引っ越しする側に支払う必要があります。

非名義人が住み続ける場合

離婚後も住宅ローンの支払いを続けながら、住み続けるのが非名義人となることがあります。
たとえば夫の名義の家に、妻が住み続けるというケースです。
この場合、住宅ローンは離婚後も夫が支払いを続けることになります。
妻にとっては離婚後の住まいを確保できることや、子どもがいる場合は生活環境を変えずに済むことなどがメリットです。
しかし、返済が滞ったり不可となったりした場合、突然住まいを失うリスクがあります。
安心して住み続けるためには、妻名義に変更したり、借り換えをおこなったりといった手続きが必要となるでしょう。
とはいえ、支払い能力など審査をクリアする必要があるため、あまり現実的な方法とはいえません。

リスクが懸念される場合には売却を検討しよう

名義人が住み続ける場合と、非名義人が住み続ける場合、どちらにもリスクやデメリットがあります。
そのため、離婚後も家を巡ってトラブルになる可能性も否めません。
トラブルに巻き込まれたくない場合は、家を残すのではなく、売却するのもおすすめの選択です。
思い入れのある家を手放すのは難しいかもしれませんが、新しいスタートを切るための方法のひとつとして、検討なさってください。

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まとめ

住宅ローンが残っている状態で不動産売却をする際は、名義人や契約内容、資産価値など確認すべきことがたくさんあります。
離婚時の住宅ローンの支払い義務は、家の名義人や住み続ける方関係なく、名義人に生じるため注意が必要です。
名義人または非名義人が住み続ける場合でも、リスクやデメリットがあるため、売却することも検討なさってください。
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