建てたばかりの新築物件は離婚時にどうすれば良い？注意点についても解説

夫婦が離婚する際には、マイホームをどうするのか、財産はどのように分けるのかなど、話し合って決めなければならない問題がいくつか生じます。
とくにマイホームについては、建てたばかりのタイミングで離婚することになった場合、住宅ローンの返済が多いことからトラブルになりやすいため注意が必要です。
そこで今回は、離婚する際に建てたばかりの新築物件を売却する方法と、どちらかが住み続ける方法、離婚するにあたって知っておくべき注意点について解説します。
藤沢市や鎌倉市で新築物件を購入した直後に離婚をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

離婚時に建てたばかりの新築物件を売却する方法

夫婦が離婚する際には、財産を公平に分けなければなりません。
まずは、離婚時に夫婦が所有している財産がどうなるのかについて解説します。

離婚時は財産を分けなければならない

夫婦が離婚する際には、婚姻中に夫婦の協力によって得た共有財産を、離婚時に分配しなければなりません。
これを「財産分与」と言い、財産を1/2ずつ分けるのが原則です。
財産の名義を問わず、婚姻中に夫婦で協力して築いた、または維持してきた財産であれば、すべて「共有財産」とみなされ、財産分与の対象になります。
たとえば、夫名義で購入した新築住宅であっても、妻が家事をおこなって家計を支えていたという考えから、そのマイホームは共有財産であり、夫婦で公平に分けなければなりません。
しかし、マイホームを公平に分けるのは物理的にできないため、売却するもしくはどちらかが住み続けるかを選択することになります。

建てたばかりのマイホームを売却する方法

では、離婚時にマイホームを手放す選択をする場合の方法について解説します。
新築物件を購入する際には、住宅ローンを利用する方がほとんどです。
マイホームを建てたばかりの場合、住宅ローンが残っているケースが多く、その場合は、アンダーローンかオーバーローンかを確認する必要があります。
なぜなら、住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、残債を完済しなければ売却できないためです。
アンダーローンとは
アンダーローンとは、住宅ローンの残債がマイホームの売却価格より下回っている状態のことをいいます。
アンダーローンの場合、マイホームを売却して住宅ローンを完済できるため、問題なく売却を進めることが可能です。
不動産会社に仲介を依頼して売却活動をおこない、買主が見つかったらマイホームを売却します。
売却代金で住宅ローンを完済し、残ったお金は夫婦で公平に分けるのが基本です。
オーバーローンとは
オーバーローンとは、住宅ローンの残債がマイホームの売却価格より上回っている状態のことをいいます。
この場合、マイホームを売却して得たお金をすべて返済に充てても住宅ローンを完済できません。
したがって、オーバーローンであれば、売却代金を返済に充ててもなお不足している分は、自己資金から捻出して返済に充てなければならないのです。
もしくは、金融機関の同意を得たうえで任意売却を選択することもできます。
しかし、任意売却後は残った残債の返済が続くため注意が必要です。

▼この記事も読まれています
離婚したあとも家に住み続けることはできる？メリットや手続きなどを解説！

離婚しても建てたばかりの新築住宅に住み続ける場合のポイント

離婚したあともどちらかが住み続けるケースもあります。
その場合は、以下のようなポイントを頭に入れておく必要があります。

自宅の名義とローンの名義を変更する

マイホームと住宅ローンの名義人が夫である場合、そのまま夫が住み続けるのであれば、とくに問題はありません。
反対に、夫名義の家に妻が住み続ける場合は注意が必要です。
その場合は、マイホームの名義と住宅ローンの名義を妻に変更する必要があります。
なぜなら、登記簿の名義人と住宅ローンの名義人、そして実際に自宅に住む方は、原則として一致していなければならないためです。
しかし、住宅ローンの名義は、返済期間中に変更することはできません。
住宅ローンの名義を妻に変更したい場合は、妻が新たに金融機関の審査を受け、借り換えをおこなう必要があります。
専業主婦の方や、妻の収入が少ない場合は審査にとおらない可能性があることを頭に入れておきましょう。
登記簿だけを変更することも避けてください。
不動産の登記簿には、住宅ローンを契約した際に金融機関が設定した抵当権が記載されています。
この抵当権と登記簿の名義人が一致していないことが金融機関に知られると、契約違反となるため注意が必要です。

名義をそのままにして名義人でない方が住む

名義を変更せずに、名義人でない方が住むケースも見られます。
たとえば、夫名義の家に、妻が残るケースです。
この場合、夫が離婚後に生活が苦しくなったり再婚したりして環境が変わり、住宅ローンを滞納すると、妻が住んでいるマイホームを差し押さえられる恐れがあります。
そうなると、妻は住む家を失うことになるため、名義人でない方が住み続けることはおすすめしません。
このように、離婚後にどちらかが住み続ける場合には、マイホームの名義と住宅ローンの名義に注意が必要です。
住宅ローンが残ったままのマイホームを残すと問題が生じる可能性があるため、新築物件を建てたばかりの状態で離婚する場合は、売却するのがおすすめです。

▼この記事も読まれています
離婚時の不動産売却で把握しておきたい注意点とは？

新築住宅を建てたばかりで離婚する場合の注意点

離婚時には、さまざまな問題やトラブルが起きる可能性があります。
離婚が原因でトラブルが起ないよう、以下のようなことに注意しましょう。

注意点1：離婚協議書と公正証書を作成する

離婚する際に夫婦でさまざまな取り決めをした場合、それが口約束だとあとでトラブルになる恐れがあります。
言った、言わないともめ事が起きないよう、離婚協議書を作成してしっかり書面に残すことが大切です。
離婚協議書は契約書の一種であるため、法的な効力を持つ書類です。
しかし、強制執行力はありません。
たとえば、夫が養育費を支払わなかった場合、離婚協議書にルールを記載してあっても、強制的に取り立てることはできないのです。
したがって、離婚協議書を公正証書にしておくことをおすすめします。
公正証書には強制執行力があり、原本が公証役場で保管されているため、内容を書き換えたりされる心配もありません。
公正証書は、公証役場に出向いて作成する手間と手数料がかかりますが、離婚後も安心して生活できるよう、作成しておきましょう。

注意点2：ローンの負担割合を話し合う

建てたばかりのマイホームの場合、住宅ローンの残債が多いことが予想されます。
離婚する場合、住宅ローンの支払いも夫婦で折半するのが基本です。
しかし、妻に収入がない場合など、負担割合を1/2以外に決めることも可能です。
離婚後の生活状況を考慮し、夫婦でしっかり話し合って決めるようにしましょう。

注意点3：離婚しても連帯保証は解除されない

住宅ローンの名義人は夫でも、妻が連帯保証人になっているケースもあります。
その場合、住宅ローンの連帯保証は、金融機関と妻との契約です。
夫婦が離婚したからといって妻の連帯保証が解除されるわけではないため、夫が滞納した場合は妻に返済の義務があります。

▼この記事も読まれています
離婚後も子どもに不動産の相続権はある？相続トラブルを生まない対策とは

まとめ

新築住宅を建てたばかりの場合、住宅ローンが残っているケースがほとんどです。
そのような状況で離婚する場合は、売却するかどちらかが住み続けるかをしっかり考えて決める必要があります。
住宅ローンが残っているマイホームを離婚後も所有し続けるとトラブルが起こる可能性があるため、離婚する際には売却して手放すことをおすすめします。
藤沢市の不動産売却ならリエルホームへ。
藤沢市の売却だけではなく鎌倉市も対応可能で、早期に売却を検討のお客様向けに先行リフォームもご用意しています。
お客様の要望に真摯に対応させていただきますのでお気軽にご相談ください。