不動産の売却理由別の注意点とは？住み替え・離婚・相続について解説

やむを得ず持ち家を引き払う方や住み替えのために実家を売る方など、人によって不動産を売却する理由はさまざまです。
不動産売却には難しいポイントも多く、売却理由によってそれぞれ注意すべきポイントがあります。
今回は住み替え・離婚・相続の3つのケースにわけて、不動産売却の注意点を解説いたします。
神奈川県藤沢市・鎌倉市で不動産売却をお考えの方は、ぜひご参考になさってください。

不動産の売却理由別の注意点：住み替えの場合

まずは「住み替え」が理由で、不動産を売却する場合の注意点を見ていきましょう。
住み替えの場合、旧居の売却と新居の購入をおこないますが、注意すべきなのはその「タイミング」です。
どちらを先におこなうかによって、メリットやデメリットが異なります。

①売り買いのタイミング

住み替えによる不動産売却では、売り買いのタイミングは主に以下の3つのパターンに分けられます。

• 売り先行
• 買い先行
• 売り買い同時進行

それぞれ、メリットやデメリットを見ていきましょう。
売り先行
現在住んでいる家を売ってから新居を購入する方法が「売り先行」です。
住んでいる家を先に売却して資金を得るため、資金計画が立てやすく、買い先行と比べて売却までのスケジュールにも余裕があるので、妥協することなく売却を進められます。
一方で新居が引き渡されるまでの間は仮住まいが必要なため、仮住まいや引っ越しの費用が必要なほか、売却時には住みながら内覧に応じる必要があります。
買い先行
売り先行とは反対に、新居を購入して引っ越しをしたあとに旧居を売却する方法が「買い先行」です。
新居を先に用意することから、仮住まいや引っ越し費用を抑えることができ、納得いくまで新居探しに時間をかけられます。
しかし売却が長引くと二重ローンとなってしまうことや、売却を急ぐあまりに安い価格で売却してしまうなどのデメリットもあります。
売り買い同時進行
3つ目のタイミングは、売却と購入を平行しておこなう「売り買い同時進行」です。
旧居と新居の引渡し日を同日にすることで、二重ローンを防ぐことができ、仮住まい費用も必要なくなります。
もっとも理想的なタイミングではありますが、引渡し日を合わせることは簡単ではありません。
そのため、現実的には「売り先行」か「買い先行」のどちらかで進めながら、同時に売却と購入ができないか調整していくと良いでしょう。

不動産の売却理由別の注意点：離婚の場合

不動産を売却する大きな理由のひとつとして、離婚も挙げられます。
離婚をした場合、夫婦の共有財産を分配する「財産分与」がおこなわれますが、実は不動産も財産分与で分配ができる財産です。
ここでは離婚に伴って不動産を売却する場合の、財産分与の注意点をご紹介いたします。

①財産分与の対象

財産分与では、基本的に「婚姻期間中に夫婦で築き上げた財」が分与の対象となります。
土地や住宅などの不動産も対象となり、原則として「夫婦で均等に分ける」必要があります。
また配偶者に隠れて所有していた不動産も、共有の財産から購入したものであれば、基本的には分与の対象です。
ただし婚姻前から所有していた財産や、配偶者が親族より生前贈与を受けた財産は、分与対象にはなりません。
分与対象となる不動産を判別するには、その財産が婚姻期間中に作り上げたものかどうかをチェックしましょう。

②住宅ローンの残債・不動産の名義人

不動産はそのまま分割するのは難しいため、以下の3つの方法からいずれかを選択して、分割することになります。

• 不動産売却後、現金化して分割する（換価分割）
• 不動産の代わりに代金を支払う（代償分割）
• 不動産の代わりに他の財産を渡す（現物分割）

このうち、もっともシンプルかつトラブルが起きにくいのが、分与対象の不動産を売却し、現金に変えて均等に分ける方法です。
「換価分割」とも呼ばれ、財産を公平かつ柔軟に分配できるため、多くのケースでこの方法がとられています。
現金として財産を得られるため、離婚後の生活費用なども捻出できるのもメリットです。
住宅ローンの残債に注意
ここで注意すべきなのが「ローン残債が残っている場合」です。
不動産の価値よりもローン残債のほうが高い「オーバーローン」状態の場合、財産分与の対象にはなりません。
また住宅ローンが残っている状態では、ローンを完済するまで売却することも不可能です。
残った住宅ローンを離婚後も支払い続けるか、任意売却を検討するなど、経済状況に応じて必要な措置を検討していく必要があります。
不動産の名義人もチェック
また不動産の「名義人」が誰になっているかどうかも、チェックすべきポイントです。
不動産は基本的に名義人でなければ売却することができず、夫婦共有名義の場合も双方の合意がなければ売却できません。
名義人は不動産売買契約書で確認できるため、財産分与に伴って売却を検討する場合は必ず確認しておきましょう。

不動産の売却理由別の注意点：相続の場合

親から実家を受け継いだが住む人がいないなど、相続した不動産の扱いに悩む方は少なくありません。
また相続人が多すぎるケースなど、相続した不動産を売却することによって相続を進めたほうが良いケースもあります。
ここでは相続した不動産を売却する場合の注意点をご紹介いたします。

①遺産分割協議

相続人が複数いるケースでは、家の売却を進めるために相続人全員に了承を得る必要があります。
スムーズに売却を進めるためにも「遺産分割協議」を開き、財産を公平に分けるための話し合いをしましょう。
話し合った内容は「遺産分割協議書」としてまとめておき、次におこなう相続登記の際に提出します。
相続人すべての意見をまとめるのは大変なので、遺産分割協議には2～3か月程度のスケジュールを確保しておくと良いでしょう。

②相続登記

不動産は亡くなった方の名義のままでは、売却できません。
被相続人から相続人へと不動産の名義を変更し、売却を可能にするために必要な手続きが「相続登記」です。
相続人が複数いる場合は、そのなかから決めた代表者に所有権を移転するのが一般的です。
先ほどご紹介した遺産分割協議書なども含めた書類を用意し、法務局へと提出しましょう。
ただし揃えるべき書類が多いため、自分でおこなうのが難しい場合は司法書士へ依頼するとスムーズです。

③相続税の納税期限

遺産を相続した場合、基本的には遺産総額が3,600万円を超えると「相続税」が発生します。
相続税の納税期限は、相続があったことを知った日から10か月以内となっています。
相続した不動産の売却益で相続税を支払おうと考えている場合は、期限となる10か月以内に売却を終えていなければなりません。
納税期限後に売却する場合
また納税期限後に土地を売却する場合は、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却するのがおすすめです。
通常、土地を売却すると譲渡所得税が発生し、売却額から経費を差し引いた金額が課税対象額となります。
しかしこのケースでは、納めた相続税も経費に含むことができる「相続税の取得費加算の特例」を適用できるため、売却益が減って譲渡所得税が安くなります。
このように相続税に関しては、不動産を売却するタイミングによって得られるメリットが異なるため、どのタイミングが良いのか事前に検討しておきましょう。

まとめ

今回は不動産を売却する理由別に、住み替え・離婚・相続の3つのケースにわけて注意点を解説いたしました。
不動産の売却は頻繁に起こるものではないからこそ、注意すべきポイントを事前に把握しておくことで、後悔のない売却に近づけることができます。
私たち「リエルホーム」では神奈川県藤沢市・鎌倉市を中心に、地域に合わせた柔軟な不動産売却サポートをおこなっております。
湘南エリアで不動産売却の相談や査定依頼をお考えの方は、ぜひお気軽にご相談ください。