不動産相続で換価分割を選択するメリットとは？発生する税金も解説！

遺産のなかに土地や建物が含まれているとトラブルに発展しやすいため、分割方法を工夫しなければなりません。
分割方法には複数の種類がありますが、なかでもおすすめなのが換価分割です。
この記事では、不動産相続における換価分割のメリットとデメリット、発生する税金について解説します。
藤沢市や鎌倉市で土地や建物を相続する予定のある方は、ぜひ参考になさってください。

不動産相続における換価分割とは？

はじめに、換価分割の概要と遺産分割協議書の書き方を解説します。
あわせて、ほかの分割方法も確認しておきましょう。

換価分割とは

不動産相続における換価分割とは、不動産を売却して得た代金を相続人全員で分けあうことです。
たとえば、遺産が時価3,000万円の不動産しかなく、兄弟3人で換価分割するとします。
このケースでは、不動産を売却して得た3,000万円を分割して、それぞれ1,000万円ずつ取得することになります。
分割しにくい不動産を現金化することで、相続人それぞれが平等に金銭を取得できる点がメリットです。
ただし、不動産を活用したい方や住み続けたい方がいる場合は、不動産の売却に反対される可能性があります。
誰か1人でも反対する方がいると、換価分割に向けて行動することはできません。

その他の分割方法

もし換価分割に反対する方がいれば、ほかの分割方法も検討しなければなりません。
不動産の分割方法には、換価分割意外に「現物分割」と「代償分割」の2種類があります。
不動産を共有名義にして取得する「共有分割」もありますが、トラブルが多いためここでは共有分割以外の方法を解説します。
現物分割
現物分割とは、遺産をそのままの状態で相続することです。
たとえば兄弟2人で土地と現金を相続する場合、兄が土地で弟が現金を取得します。
手続きが簡単というメリットがある一方で、公平に分割するのが難しいというデメリットもあります。
代償分割
代償分割とは、相続人のうち誰かが不動産を取得して、ほかの相続人に代償金を支払う方法です。
たとえば、3,000万円の土地を兄弟で相続する場合、兄が土地を取得して弟に1,500万円を支払えば、換価分割したことになります。
代償金を支払うことで公平性を保てますが、代償金を支払う余裕がないと難しい分割方法といえるでしょう。

遺産分割協議書の書き方

換価分割時には不動産を売却しますが、名義人が被相続人のままでは売却ができません。
そのため、売却する前に不動産の名義を相続人へ変更する必要があります。
その際に、共同名義にするのか単独名義にするのかによって、遺産分割協議書の書き方が異なるため注意が必要です。
共同名義にする場合は、以下の点を記載するようにしましょう。

• 換価分割をするために不動産を共有名義にすること
• 売却後は相続人全員で売却代金を分割すること

単独名義にする場合は、以下の旨を記載するようにします。

• 換価分割をするために代表者が不動産の名義人になること
• 売却後はほかの相続人に売却代金を分配すること

不動産相続における換価分割のメリットとデメリットとは

ここからは、不動産を換価分割するメリットとデメリットを解説します。

メリット1：不動産を公平に分割できる

換価分割のメリットは、分割しにくい不動産を換金することで、平等に分割できるようになることです。
現物分割の場合は、遺産のうち不動産の占める割合が大きいと公平に分割するのは難しいといえます。
また代償分割の場合も、不動産の評価方法で不公平感が生まれる可能性があります。
換価分割であれば、1円単位で均等に分割できるようになるため、不公平感からトラブルになるリスクを下げられるでしょう。

メリット2：納税資金の確保ができる

相続により、相続税が発生することもあります。
相続税が発生したら、相続開始を知った日の翌日から10か月以内に納税しなければなりません。
相続発生後はさまざまな手続きに追われ、10か月はあっという間に過ぎてしまいます。
遺産に不動産が含まれていると納税額も高額になりやすいため、期間内に現金を用意するのが難しいこともあるでしょう。
換価分割であれば、不動産の売却代金が手元に入るため、納税資金として活用できるというメリットがあります。

メリット3：相続税の節税に繋がる

相続税は遺産の評価額をもとに計算し、評価額が低いほど納税額も少なくなります。
不動産の評価額は、土地が時価の約8割、建物は時価の約6～7割と、時価よりも低くなるのが一般的です。
たとえば、被相続人が1,000万円の土地を売却して貯金していた場合、相続時には1,000万円に対して相続税が課されます。
しかし、換価分割をすると時価の8割である800万円に対して相続税が課されるため、相続税の節税になるのです。

デメリット1：売却益に税金がかかる

不動産を売って売却益が発生すると、譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税とは「所得税」と「住民税」の総称で、売却益が多くなるほど支払う税金も高くなります。
売却益が発生したら、税金の支払いにより手元に残るお金が少なくなる可能性があると覚えておきましょう。

デメリット2：希望価格で売れないこともある

不動産は売り出したからといって、すぐに買主が見つかるわけではありません。
一般的な不動産売却にかかる期間の目安は3〜6か月ほどですが、不動産の立地や状態によってはそれ以上かかることもあります。
長期間経過しても売れ残っている場合は、値下げも検討しなければなりません。
また、売却時には仲介手数料や印紙税などの諸費用も発生するため、得られる金額が思ったよりも少なくなる可能性があります。

不動産相続における換価分割で発生する税金とは

最後に、換価分割をした際にどのような税金がかかるのかを解説します。

相続税

相続税は、相続開始時点における遺産の評価額に対してかかるため、売却代金に相続税が課されることはありません。
しかし、課税遺産総額が基礎控除額を超える場合は、相続税を支払う必要があります。
課税遺産総額とは、換価分割をする以外のプラスの財産から、マイナスの財産を差し引いた総額のことです。
基礎控除額は相続人の数によって異なり「3,000万円＋（法定相続人の人数×600万円）」で計算できます。
たとえば、相続人が2人いる場合の基礎控除額は4,200万円で、この金額を超えると相続税が課されます。

譲渡所得税

前述したように、不動産売却により売却益が出たら譲渡所得税がかかります。
ここで注意したいのが、売却により得たお金すべてに税金がかかるわけではないことです。
譲渡所得税は、売却金額から不動産を取得・購入する際にかかった費用を差し引いたあとの金額に対して課されます。
税率は物件の所有期間によって異なり、所有期間が5年超えの場合は20.315%、5年以下の場合は39.63%です。

贈与税

遺産分割協議書に「換価分割する」ということを記載しておけば、基本的に贈与税が発生することはありません。
しかし、換価分割をすると決めてからすぐに売却しないと、売却金の受け渡しが贈与とみなされ贈与税がかかる可能性があります。
不要な出費を避けるためにも、遺産分割協議書を作成したら、速やかに売却手続きをおこないましょう。

まとめ

不動産相続における換価分割のメリットとデメリット、発生する税金について解説しました。
換価分割をすると、分割しにくい不動産も均等に分けられるようになります。
不動産を手放すことに相続人全員が納得するようであれば、換価分割を優先に考えると良いでしょう。
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