土地の相続はトラブルになりやすい？よくあるトラブル例や解決策とは

いつかは訪れるかもしれない相続について、話し合いをするのを避けて先延ばしにしている方も多いのではないでしょうか。
けれども、相続後のトラブルを回避するためには、相続前に話し合いをすることが大切です。
今回は、相続した土地を平等に分ける方法や相続登記の重要性、相続税を負担する際のトラブルについてご紹介します。
藤沢市と鎌倉市周辺で、土地の相続を予定されている方は、ぜひ参考にしてください。

土地の相続で起こるトラブルとは？土地を平等に分ける方法

分割がしやすい現金と違い、土地は平等に分割するのが難しい財産です。
ここでは、トラブルになりやすい土地の分割方法についてご紹介します。

土地を平等に分けるのは難しい

土地などの不動産を兄弟が相続する場合、平等に分割しようと共有持分にする場合があります。
たとえば、3,000万円の価値がある土地を兄弟3人で1,000万円分ずつ共有持分として所有する方法です。
ただし、共有持分として兄弟が土地を所有する場合、後々トラブルに発展する可能性があります。
共有持分で所有し続けるといずれは代替わりが起こり、子どもから孫へと所有者が増え続けることになります。
そのように所有者が増えてしまえば、土地を売却したいと思っても全員の同意を得ることができなかったり、固定資産税を支払わない方がいたりなどトラブルの原因です。
共有持分でとりあえずは平等に分割されたように感じるかもしれませんが、子ども達に問題を先送りすることになり、トラブルの解決とはなりません。
土地を相続人同士で分筆して分けることもできますが、狭い土地の場合は有効面積が狭くなり、利用が困難になるでしょう。

土地を平等に分割する方法

土地をできるだけ平等に分割するためには、次のような分割方法があります。
換価分割
土地を売却し現金化してから平等に分割する方法を換価分割といいます。
現金なら平等に分けられるため、トラブルになりにくい分割方法です。
代償分割
代償分割とは、相続人の1人が土地などの現物を相続し、他の相続人に代償金を支払う方法です。
ただし、代償分割で土地を相続した方に十分な資金力が無ければ、他の相続人に代償金が払えずトラブルになる可能性があります。
また、代償金を算出する際の計算方法として、土地の時価を使うか相続税評価額を使うかなど、どの評価額を使うかという問題でトラブルになるケースがあります。
土地の時価は相続税評価額よりも高くなりがちなため、どちらの評価額を使うかによって代償金の額が異なるためです。
現物分割
現物分割とは、現金に換えることなく現物のまま相続人同士で分けて相続することです。
たとえば、土地は長男、現金は次男など、それぞれが現物のまま相続します。
被相続人（故人）と同居していた相続人が家に住み続けたいケースでは、現物分割が有効な方法です。
ただし、不動産以外の遺産が少ない場合は平等に分けることができず、トラブルになる可能性もあります。

土地の相続で起こるトラブルとは？相続登記でのトラブル例

土地の相続に必要な相続登記や、相続登記をせずに放置した場合のトラブル例をご紹介します。
不動産の相続に必要な相続登記
土地の相続をした場合は、所有者の名義変更である相続登記をおこないます。
現在、相続登記は義務ではありませんが、2024年4月からは、不動産を相続することを知ってから3年以内に相続登記をすることが義務化されます。
これまで相続登記は義務でなかったため、親の相続発生後、相続登記をしようと思ったら祖父の名義のままだったというケースもあり注意が必要です。
その場合は、祖父から父親へ、父親から母親へ、母親から子どもへと遡って相続手続きをおこなわなければなりません。
遡って相続登記をする場合は、遺産分割協議書を添付書類として提出しますが、遺産分割協議書がない場合は新たに作成することになります。

相続登記に必要な遺産分割協議書とは

遺産分割協議書とは、遺産の分割方法について相続人全員で話し合って決めた内容を記載した文書のことです。
遺言書が残されていない場合や、遺言書とは異なる配分で分けたいときに、遺産分割協議書が作成されます。
遺産分割協議は相続人が集まって話し合う必要はありませんが、作成した遺産分割協議書には、相続人全員の署名・実印での押印、印鑑証明書の添付が必要です。
先ほどの相続登記のトラブル例のように遡って複数回相続登記をする場合、その相続登記ごとの遺産分割協議書が必要になります。
遺産分割協議書が残されていれば問題ありませんが、ない場合は新たに作成し相続人全員の署名・捺印をもらわなければなりません。

早めに登記簿謄本を確認する

相続登記をしてないせいで起こり得るトラブルを防ぐためには、早めに登記簿謄本を確認することが大切です。
できれば、親が元気なうちに確認しておくと良いでしょう。
また、自身が相続した際も、相続登記をするまでは相続人全員の共有名義となるため注意が必要です。
相続登記前に相続人の1人が亡くなった場合、新たに相続が発生し権利関係が複雑になってしまいます。
トラブルを避けるためにも、相続が発生した場合は、早めに相続登記をおこないましょう。

土地の相続で起こるトラブルとは？相続税を負担するトラブル

土地を相続した場合に課税される相続税に関するトラブルや解決策をご紹介します。

現金を相続しない場合の相続税トラブル

相続税は、相続財産から基礎控除額を差し引いた額に課税される税金です。
基礎控除額=3,000万円+600万円×相続人の数
たとえば、相続人が3人の場合、「3,000万円+600万円×3=4,800万円」となり、4,800万円までが非課税となります。
基礎控除額を引いても相続財産が上回る場合は、相続税を10か月以内に支払わなければなりません。
相続税は現金で納めなければならないため、現金を相続していない場合は、貯蓄などから支払うことになります。
そのため、土地を相続する場合は、相続税の課税対象なのか、また課税対象ならいくら支払う必要があるのかを事前に把握することが必要です。
相続税の課税対象である場合は、現金の準備をしたり、親が元気なうちに親や兄弟とも相続税の支払いについて話し合っておきましょう。
遺言書を残してトラブルを回避する
相続によるトラブルを防ぐためには、遺言書を残すことが大切です。
遺言書によって被相続人（故人）の意思が尊重され、相続人同士のトラブルが起きにくくなります。
ただし、長男だけにすべてを相続させるなど偏った内容の場合は、新たにトラブルを発生させる原因となります。
遺言書を作成する際は、相続人に保証されている最低限の相続分である遺留分を侵害しないよう注意しなければなりません。
相続後のトラブルを避けるためにも、ご両親や兄弟と財産の分割方法や、遺言書の作成についても話し合っておきましょう。

まとめ

相続が発生した場合、平等に分けるのが難しい土地の相続では、分割の方法を巡ってトラブルに発展する場合があります。
土地の相続人が決まったら早めに相続登記をしなければ、新たにトラブルが生じる可能性もあり注意が必要です。
相続後のトラブルを避けるためにも相続が発生する前に、遺産の分割方法や遺言書の作成について話し合いをしましょう。
リエルホームでは、藤沢市と鎌倉市を中心に、不動産取引のサポートをしております。
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