不動産を相続する際に考えられるトラブル事例と解決策とは？

不動産相続におけるトラブルは、多額の財産を持つ家庭だけに起こることではありません。
そのため、どのようなトラブルがあるのかを把握し、適切な対応ができるように備えておく必要があります。
そこで今回は、不動産相続における相続人同士のトラブル、平等に分けようとした際のトラブル、名義変更ができていなかった際の3つのトラブル事例と解決策についてご紹介します。
藤沢市、鎌倉市を中心に不動産を相続する予定のある方は、ぜひ今後のご参考にしてみてください。

不動産相続におけるトラブルと解決策①相続人同士のトラブル

不動産相続における1つ目のトラブル事例は、相続人同士のトラブルです。
トラブルになる原因や解決策について見ていきましょう。

相続人の数が多いとリスクが高まる！

不動産を相続するのが1人であれば協議の必要はありませんが、複数の相続人がいる場合は遺産分割協議によって被相続人（亡くなった親族）の財産を分配しなければなりません。
しかし、相続人の数が多いと財産の取り分について意見が分かれ、トラブルに発展してしまうケースがあります。
本来であれば各相続人の財産の取り分は、法律によって割合が定められています。
ただし、遺産分割協議においてすべての相続人の合意があれば、どのような割合で遺産を分けても問題はありません。
法律で定められた割合で分配すれば公平性は保たれますが、難しいのが各家庭によって被相続人との関係性が異なることです。
たとえば、相続人のなかに長年親（被相続人）と同居し、生活を支えてきた子どもがいるとします。
このような場合、すべての相続人における財産の取り分が同じ割合ということに納得できない方もいるでしょう。
そうなれば、取り分の増加や自宅の相続を求めてトラブルに発展してしまうかもしれません。
また、被相続人が離婚や認知している場合も注意が必要です。
離婚前の子どもや認知している子どもが相続人として名乗り出ることによって遺産分割協議が進まなくなるケースもあります。
遺言書を作成してトラブルを解決しよう！
1つ目のトラブルにおける解決策は、遺言書の作成です。
とくに離婚前の子どもや認知している子どもがいる場合は、しっかりと事実確認をおこなっておきましょう。
遺言書が残っている場合は遺産分割協議をおこなわず、原則として遺言書の内容にしたがって財産を分配します。
そのため、相続人との関係性などを考慮して遺言書を作成してもらえるよう被相続人へ事前に進言しておくことが大切です。

不動産相続におけるトラブルと解決策②平等に分けようとした際のトラブル

不動産相続における2つ目のトラブル事例は、平等に分けようとした際のトラブルです。
トラブルになる原因や解決策について見ていきましょう。

不動産は分割が難しい財産

財産のなかでも不動産は物理的に分割するのが難しいため、相続人同士の仲が良い場合でもトラブルに発展する可能性があります。
平等に分けようとした場合、まずは不動産の評価額を算出しなければなりません。
しかし、不動産の評価額は確認する指標によって異なります。
とくに土地は一物四価ともいわれ、おもに公示地価・実勢価格・相続税評価額・固定資産税評価額の4つの価格で評価することが可能です。
相続人のなかに誰か1人でも評価額について反対する方がいれば遺産分割協議が進まないため、注意しましょう。

分割方法の選び方が大切！

2つ目のトラブルにおける解決策は、換価分割の選択です。
換価分割とは、不動産を売却し、売却金を分配する分割方法のことです。
不動産を現金に交換することによって、すべての相続人へ公平に分配できるメリットがあります。
換価分割をおこなう際、売却にかかった経費については事前に精算しておきます。
不動産の分割方法にはほかにも下記の3つがありますが、それぞれに注意点があるため、慎重に検討しましょう。
その他の分割方法①代償分割
相続人の1人が不動産を相続し、ほかの相続人に代償金を支払う方法です。
代償分割を選択した場合、先述した評価額の選定でトラブルに発展することが考えられます。
また、不動産を相続する相続人の財力にゆとりがあることが条件となるでしょう。
その他の分割方法②現物分割
不動産の状態のまま分割する方法です。
不動産を分筆する必要があるため、手間が増えるほか日当たりや土地の形状などによって平等に分けられないデメリットがあります。
また、建物がある場合は分筆が難しく、分筆することによって市場価値が下がってしまう可能性についても考えておかなければなりません。
その他の分割方法③共有分割
すべての相続人で不動産を共有し、持分によって分割する方法です。
持分については法律で定められた割合で分ければ公平ですが、不動産を全員で所有することになるため、維持・管理の手間や費用の分担でトラブルに発展する可能性があります。
さらに長期間共有を続けると相続人が亡くなり、子や孫に引き継がれ、相続人が雪だるま式に増えてしまうことが懸念されます。
相続人が増えると不動産の活用や取り扱いに関する意見が合わなかったり、消息が分からない相続人が出てきたりする可能性があるため、注意が必要です。
これらを踏まえると、上記3つの分割方法はおすすめできません。
換価分割を選択する場合は、維持・管理の手間や費用負担を考慮して早めに手続きをおこなうことが望ましいでしょう。

不動産相続におけるトラブルと解決策③名義変更ができていなかった際のトラブル

不動産相続における3つ目のトラブル事例は、名義変更ができていなかった際のトラブルです。
トラブルになる原因や解決策について見ていきましょう。

相続登記（名義変更）はきちんとおこなわれている？

不動産を相続する際は、被相続人から相続人へ名義変更をおこなう必要があります。
しかし、相続による名義変更はこれまで義務化されておらず、手続きには費用もかかるため、所有者を変更していないケースが多く見られてきました。
そのため、近年では所有者が不明な土地が多く存在しており、有効な土地活用ができないことを危惧して国が相続登記を義務化することを決定しています。
2024年4月1日からは、不動産取得を知った日から3年以内に名義変更をおこなわなければ10万円以下の過料が課されるため、注意が必要です。
これらも踏まえ、相続する予定の不動産の名義がどのような状態なのか、確認しておかなければなりません。
たとえば、親が相続の際に登記手続きをおこなっていなければ、祖父などの前の代から整理しなければならず、相続人が多い場合は個人で対応できずに弁護士や司法書士などへの依頼も必要になるでしょう。

親と一緒に登記情報を確認しよう！

3つ目のトラブルの解決策は、親と一緒に登記情報を確認することです。
有料ですが、自宅からインターネットを利用すれば登記情報を確認できます。
万が一、相続登記がおこなわれていなければ、当事者である親の主導で相続前に手続きしておくことが大切です。

まとめ

今回は、不動産相続における相続人同士のトラブル、平等に分けようとした際のトラブル、名義変更ができていなかった際の3つのトラブル事例と解決策についてご紹介しました。
不動産は平等に分けることが難しい性質があるため、トラブルのもとになりやすい財産といえます。
不動産を公平に分配する意味でも活用する予定がない場合は、手放すことを視野に入れてみてはいかがでしょうか。
私ども「リエルホーム」は、藤沢市、鎌倉市を中心に不動産売却をサポートしております。
一般的な仲介のほか買取にも対応しておりますので、お客様のご希望に合わせた売却方法を選択することが可能です。
これから不動産を相続する予定の方は、ぜひお気軽にご相談ください。