相続による不動産売却はどのように進めたら良い？

不動産を相続した際、活用予定がないのであれば維持費の負担などを考えると早めの売却がおすすめです。
しかし、相続による不動産売却の手続きの進め方について不安に思っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで今回は、相続による不動産売却をおこなう際の手続きの流れや税金の種類や計算方法、注意点についてご紹介します。
藤沢市、鎌倉市を中心に不動産を相続する予定のある方は、ぜひ今後のご参考にしてみてください。

相続による不動産売却の手続きの流れとは？

まずは、相続による不動産売却の手続きの流れについてご紹介します。
流れ①相続人や財産の確認
まずは被相続人（亡くなった親族）が死亡してから7日以内に役所で死亡届の手続きをおこないます。
相続で遺言書がある場合、基本的には遺言書の内容にしたがって財産を分配する必要があります。
そのため、遺産分割協議をスムーズに進められるよう遺言書の有無を確認後、相続人や財産を調査しましょう。
流れ②必要書類の準備
不動産相続の手続きをおこなう場合は、多くの必要書類を準備しなければなりません。
遠方からの郵送が必要な場合もあるため、早めに取りかかることをおすすめします。
不動産相続の手続きにおける主な必要書類は、次のとおりです。

• すべての相続人の戸籍事項証明書（戸籍謄本）
• すべての相続人の印鑑証明書
• 被相続人の戸籍事項証明書（戸籍謄本）
• 被相続人の住民票の除票
• 遺言書または遺産分割協議書
• 不動産の登記事項証明書
• 不動産の相続人の住民票
• 固定資産評価証明書
• すべての相続人の住民票の写し

遺言書がなかった場合は遺産分割協議において財産の分配方法を決定し、遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議書の作成には、すべての相続人の同意が必要です。
登記事項証明書は法務局、そのほかの書類は市役所から入手します。
流れ③相続登記
不動産の所有者を被相続人から相続人へ変更するために登記手続きをおこないます。
個人でも手続きをおこなうことが可能ですが、司法書士へ依頼するのが一般的です。
流れ④不動産の査定
不動産会社へ査定の依頼をおこないます。
査定とは、築年数や間取り、不動産の状態、周辺環境などを加味して不動産がどのくらいの価格で売却できそうか調査することです。
売主は、査定価格を参考に売却価格を設定します。
流れ⑤媒介契約の締結
不動産売却で不動産会社に仲介を依頼する際、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3つの形態から選択して媒介契約を結びます。
おすすめは1社の不動産会社のみと契約する専任媒介契約または専属専任媒介契約です。
窓口が1本化されて連絡が取りやすく、売却状況の報告義務などもあるためです。
専任媒介契約と専属専任媒介契約では売却状況の報告頻度が異なります。
一般媒介契約は複数の不動産会社と契約が可能ですが、売却活動の状況報告が義務ではありません。
流れ⑥売却
売却活動をおこない、買主が見つかったら売買契約を締結します。
代金の決済と引き渡しをおこなえば不動産売却の手続きは完了です。
ただし、売却益が発生した場合は、売却した翌年に確定申告をおこなう必要があります。

相続による不動産売却にかかる税金の種類と計算方法

続いて、相続による不動産売却にかかる税金の種類と計算方法についてご紹介します。
税金①譲渡所得税
不動産売却で売却益が発生した場合は、所得税と住民税の支払いが必要です。
これらの総称を譲渡所得税と呼びます。
譲渡所得税は、不動産の所有期間によって異なる税率で次のように算出します。

• 長期譲渡所得税（不動産の所有期間が5年超）＝譲渡所得×39.63％
• 短期譲渡所得税（不動産の所有期間が5年以下）＝譲渡所得×20.315％

なお、上記の税率には東日本大震災の復興財源のための復興特別所得税が含まれています。
不動産の所有期間は、相続してからの期間のほかに被相続人が所有していた期間も対象です。
譲渡所得税が発生する場合、3,000万円特別控除などの特例を活用することによって支払いが0円になるケースがあることも覚えておきましょう。
税金②印紙税
不動産取引における売買契約書に貼付する印紙にかかる税金です。
印紙税の金額は契約金額によって次のように異なります（一部抜粋）。

• 契約金額が100万円超500万円以下の場合：1,000円
• 契約金額が500万円超1000万円以下の場合：5,000円
• 契約金額が1,000万円超5,000万円以下の場合：1万円
• 契約金額が5,000万円超1億円以下の場合：3万円
• 契約金額が1億円超5億円以下の場合：6万円

なお、上記の印紙税の金額は2024年3月31日までの軽減措置によるものです。
税金③登録免許税
住宅ローンの借り入れ時に不動産に設定された、抵当権の抹消をおこなうための登記手続きにかかる税金です。
抵当権とは、金融機関が不動産を担保にとる権利のことです。
住宅ローンを完済して抵当権が消滅しても、登記した抵当権が自動的に抹消されるわけではないため、売却前に売主側で手続きをおこなう必要があります。
課税される登録免許税は、不動産1つにつき1,000円と定められています。
たとえば、土地と建物を売却する場合は2,000円がかかる計算です。
登記手続きを司法書士に依頼すると別途報酬が発生するため、費用が増加します。

相続による不動産売却の注意点とは

最後に、相続による不動産売却の注意点についてご紹介します。
注意点①相続人同士の話し合いをしっかりとおこなう
不動産は物理的に分割するのが難しい財産のため、遺産分割協議でトラブルになるケースもあります。
とくに売却に難色を示す相続人がいる場合は、しっかりと話し合いをおこなうことが大切です。
遺産分割の際に不動産の活用予定がなければ、不動産売却によって得た現金を分配する換価分割という方法が公平性を保てるため、おすすめです。
注意点②不動産の現状を把握しておく
不動産の現状をきちんと把握しておくことも大切な注意点です。
買主にとって不利益な不具合などがあれば、売買契約書に記載のうえ同意を得てから取引をおこなう必要があります。
万が一、取引後に不具合が見つかった場合は契約不適合責任に問われ、損害賠償や契約解除などを請求されるかもしれません。
不動産の現状を把握するためには、ホームインスペクションがおすすめです。
注意点③忘れずに相続登記をおこなう
不動産の名義が被相続人のままだと不動産売却ができません。
そのため、忘れずに相続登記をおこなう必要があります。
また、2024年4月1日から相続登記が義務化されることも覚えておきましょう。
不動産の取得を知った日から3年以内に名義変更の手続きをおこなわなければ、10万円以下の過料が課される場合があります。
法改正以前の不動産も対象になるため、相続後はなるべく早めに手続きをおこなうことをおすすめします。
換価分割をおこなう場合は、代表者が不動産を相続するのが一般的です。

まとめ

今回は、相続による不動産売却をおこなう際の手続きの流れや税金の種類や計算方法、注意点についてご紹介しました。
不動産売却ではさまざまな手続きが必要ですが、全体像を把握し、順を追っておこなうことによってスムーズに進められます。
また、特例を活用することによって税金などの費用を抑えることも可能です。
私ども「リエルホーム」は藤沢市、鎌倉市を中心に相続不動産を含むさまざまな物件の売却をサポートしております。
これから不動産を相続する予定のある方は、ぜひお気軽にご相談ください。