相続後に不動産売却をする際の注意点とは？期限や媒介契約も解説

相続財産のなかに不動産があっても、今後は活用の予定がない、または相続人が複数いてそのままでは分割しにくい場合などは、売却して現金化するのが有効な手段です。
ただし、相続後に不動産売却をおこなう場合は、通常の不動産売却とは少し違う注意点を意識する必要があります。
この記事では、相続後の不動産売却における注意点である不動産の名義や売却期限、媒介契約について解説します。
藤沢市や鎌倉市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

相続後の不動産売却における注意点1：不動産の名義

相続した不動産を売却するためには、不動産の名義にも注意しなくてはいけません。
ここでは、相続した不動産の名義に関する注意点を解説します。

名義変更のための相続登記

相続した不動産の名義を変更することを「相続登記」といいます。
相続登記をしない限り、不動産は亡くなった被相続人の名義のままになっています。
今まで相続登記は任意だったため、相続登記されずに所有者がはっきりしない不動産が多くありました。
このような問題を解決するため、令和6年4月1日より相続登記が義務化されます。
義務化以前に不動産を相続した方も対象となるため、相続で不動産を取得した方は、相続を知った日から3年以内に相続登記の申請をする必要があります。

不動産売却ができるのは名義人のみ

不動産売却ができるのは、原則として不動産の名義人に限られています。
まだ相続登記が義務になっていなかったとしても、名義人を相続人に変更しておかなければ、売却することはできません。
その他にも、名義人を変更しなければ賃貸物件として貸し出すことも難しいなど、不動産の活用に制限がかかるため、早めに相続登記をおこなうことが大切です。
次でご説明するように、名義変更の方法はいくつかあるため、相続人同士で話し合い、不動産の名義をどうするかを決める必要があります。

相続時の名義変更の方法

相続した不動産を名義変更するには、以下の3つの方法があります。

• 法定相続
• 遺産分割協議による分割
• 遺言による分割

法定相続とは、法律で定められた相続人の持分のとおりにおこなう相続のことで、相続人が複数いる場合は共有名義となります。
遺産分割協議とは、相続が発生したあとに相続人同士で遺産の分割方法について話し合うことです。
遺産分割協議で相続人全員が合意した内容のとおりに不動産の名義変更をおこないます。
また、亡くなった被相続人が遺言をのこしている場合、遺言のとおりに不動産の名義変更をする方法もあります。

相続後の不動産売却における注意点2：売却の期限

相続した不動産をいつ売却するかは相続人の自由ですが、期限を意識することで節税できる可能性があります。
ここでは、相続した不動産の売却時にかかる税金を節税をする際の期限について解説します。

相続後およそ3年以内が売却期限の目安

相続した不動産の売却で利用できる税金上の特例は、相続を知ってからおよそ3年以内に売却することが条件になっています。
不動産売却を検討し始めてから実際に売却が完了するまでには、3か月から6か月程度かかることが一般的です。
共有名義人の相続人同士で意見が合わないなどで、売却活動がさらに長引くケースも少なくないため、期限には余裕を持って売却活動を開始しましょう。

取得費加算の特例

相続税を納めた場合、取得費加算の特例を受けられないかどうかを確認してみましょう。
取得費加算の特例とは、支払った相続税を不動産の取得費として計上できるという特例です。
この特例が活用できれば、不動産売却益にかかる譲渡所得税を少なくできる可能性があります。
取得費加算の特例を利用するためには、相続のあった日の翌日から3年10か月以内に売却を完了させる必要があります。

相続空き家の3,000万円特別控除

相続した家に自分は住んでおらず、空き家となった家を売却した場合に、不動産売却の利益である譲渡所得から3,000万円が控除できるという特例があります。
この特例を利用するためには、令和5年12月31日までに売却することや、売却した空き家が昭和56年5月31日以前に建築されたこと、マンションではなく一戸建てであることなどの条件を満たす必要があります。
相続空き家の3,000万円特別控除は、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する12月31日までに売却することが期限です。

その他の特例や控除

相続した不動産に自分も住んでいた場合は、マイホームを売却したときの3,000万円特別控除が利用できます。
この特別控除は、自分が住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することなどの条件があります。
そのほかにも、10年を超えて所有していた居住用の不動産を売却したときに使える軽減税率の特例などもあります。
それぞれの特例や特別控除に条件が定められているため、前もってどのような特例が使えるかを調べておくと良いでしょう。

相続後の不動産売却における注意点3：媒介契約

相続した不動産を売却する方法は、通常の不動産売却とほとんど変わらず、不動産会社と媒介契約を結び、売却の仲介を依頼するのが一般的です。
ここでは、不動産売却のための3種類の媒介契約である「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の注意点について解説します。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、3種類のなかでもっとも自由度の高い媒介契約です。
複数の不動産会社と同時に媒介を依頼することができるのが売主にとってのメリットといえるでしょう。
ただし、一般媒介契約を結んだ不動産会社は、不動産流通機構が運営するネットワークシステム「レインズ」への登録は義務ではなく、売主への売却活動の報告義務もありません。
複数の不動産会社とのやり取りが負担にならず、どうしても複数の不動産会社に依頼したいという方は、一般媒介契約を選択しても良いでしょう。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、1社の不動産会社を選んで契約する方法です。
専任媒介契約を結んだ不動産会社は、売り出す不動産情報を7営業日以内にレインズに登録する義務があり、2週間に1度以上の販売状況報告も義務付けられています。
レインズに不動産情報が登録されることで、全国の不動産会社が売り出し情報を見られるようになるため、売却機会が大きく広がります。
自分で買主を見つけてくることも可能なため、不動産を購入してくれそうな知人がいる場合などは、専任媒介契約を選ぶと良いでしょう。

専属専任媒介契約

最後の専属専任媒介契約は、不動産会社からのサポートをもっとも手厚く受けられる契約です。
レインズへの登録は5営業日以内、売主への販売状況報告も1週間に1度以上と定められています。
ただし、売主が自分で買主を見つけてくることはできず、必ず不動産会社をとおして契約する必要がある点には注意が必要です。
不動産会社からの全面的なサポートを受けながら、確実に不動産売却を成功させたい方には、専属専任媒介契約がおすすめです。

まとめ

相続後の不動産売却における注意点を、不動産の名義や売却期限、媒介契約という3つにわけて解説しました。
不動産の相続では、ほかの相続人との交渉が必要となる場面も多いため、なるべく早めに売却に向けて動き出すことが大切です。
藤沢市の不動産売却なら「リエルホーム」へ。
藤沢市の売却だけではなく鎌倉市も対応可能で、早期に売却を検討のお客様向けに先行リフォームもご用意しています。
お客様の要望に真摯に対応させていただきますのでお気軽にご相談ください。